Как да съставим правилно договор за наем на нежилищни помещения

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Няма строги изисквания към формата, но е необходимо да се спазва съдържанието.

Отношенията между собственика и наемателя се уреждат с писмен договор за наем на нежилищно помещение. Важно е и двете страни да подходят отговорно към подготовката му, тъй като от това зависи как трябва да действат в бъдеще и дали документът ще бъде валиден Граждански кодекс на Руската федерация, член 432. Основни разпоредби за сключване на споразумение.

Образец на договор за наем на нежилищни помещения →

Когато съставяте договор, вземете извадка за основа, но не спирайте да използвате шаблон. Във всеки момент трябва да мислите за спецификата на отношенията си с другата страна.

Таван на договора за наем на нежилище

Първо, споразумението съдържа информация за страните, които го сключват. Тук всичко е доста стандартно: посочени са пълните данни за наемателя и наемодателя. Може да изглежда така:

в лицето, действащо на основание, наричано по-долу „Наемодател“, от една страна, и в лицето, действащо на основание, наричано по-долу „Наемател“, от друга страна, и общо наричани „Страните“, са сключили това споразумение, както следва.

Помещението може да се отдава под наем от собственика на Гражданския кодекс на Руската федерация, член 608. Наемодателят или лице, което е получило право да действа от негово име въз основа на закона или пълномощно. Съответно, преди да сключите договора, трябва да попитате наемодателя:

• документът, въз основа на който собственикът притежава обекта (договор за покупко-продажба, удостоверение за право на наследство и др.);
• извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти - ще потвърди, че помещението не е заложено или под арест;
• документ, който дава право да действа от името на собственика - ако самият наемодател не е собственик на помещението.

От двете страни могат да действат както юридическо, така и физическо лице. Въпреки това, има нюанси. Съдът може да приеме, че наемодателят, който наема помещението, се занимава с стопанска дейност и да го задължи да плати данък върху добавената стойност. Що се отнася до втората страна, е разрешено отдаване под наем на нежилищни помещения на физическо лице, но може да има проблеми с използването: незаконното предприемачество е нарушение на член 14.1 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация. Извършване на предприемаческа дейност без държавна регистрация или без специално разрешение от закона.

Предмет на договора за наем на нежилищно помещение

Тази клауза уточнява действителния предмет на договора:

Наемодателят предоставя на Наемателя за временно ползване срещу заплащане обект на недвижим имот.

Без данни, позволяващи да се определи точно какво се отдава под наем, споразумението се счита за несключено от Гражданския кодекс на Руската федерация, член 607. Обекти на лизинг. Следователно е необходимо да се посочи информация за самото помещение: точен адрес, кадастрален номер, площ, брой стаи - всичко това е в извлечението от Единния държавен регистър на недвижимите имоти.

Ако помещението не е самостоятелен обект на недвижими имоти, за него няма да има извлечение от ЕГРН, тъй като не е вписано в кадастралния регистър. За индивидуализиране на обекта е необходимо да се посочат в договора основните характеристики на помещението: местоположение в сградата, площ, инвентарен номер.

Татяна Трофименко Водещ юрист на Европейската правна служба

Освен това посочете дали съоръжението е оборудвано със системи за комунална инфраструктура и обзаведено. Тук си струва да се обърнете към документа, потвърждаващ правото на наемодателя да отдава помещението под наем:

Към момента на сключване на този договор наетите помещения принадлежат на Наемодателя на основание собственост, което е потвърдено.

Процедура за наем и сетълмент

Запишете колко, кога и как наемателят ще плати за ползването на помещението. Например:

Цената за наемане на помещения е рубли на месец. Наемателят заплаща наема на Наемодателя по банков път не по-късно от деня на всеки месец.

Моля, посочете тук дали наемът включва комунални услуги.

Собственикът на помещението може да променя размера на наема не по-често от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Наем веднъж годишно, освен ако в договора не е посочено друго.

Права и задължения на страните

Това е важен момент, който посочва какво могат и трябва да правят страните по отношение една на друга. В допълнение към очевидните неща като факта, че наемателят е длъжен да плаща пари навреме, а наемодателят е длъжен да предостави помещението в правилната форма, тук можете да напишете, например, следното.

• Дали наемателят има право да преотдава помещението или не.
• Ако наемателят значително подобри помещението за своя сметка, трябва ли собственикът да възстанови разходите или част от тях и при какви условия.

Срок на наем

Срокът на валидност на договора за наем на нежилищни помещения се определя по споразумение на страните. Ако е повече от една година, тогава документът подлежи на задължителна държавна регистрация и започва да действа след член 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Моментът на сключване на споразумение за тази процедура. Договорът е валиден до една година от датата на подписване от страните.

Ако срокът не е посочен по никакъв начин, споразумението се счита за сключено за неопределен срок. В този случай всяка от страните може да прекрати договора, като предупреди другата страна за намеренията си за три от член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Срокът на наема е един месец. Ако договорът е приключил и наемателят продължава да използва помещението, документът се счита за удължен за неопределен срок при същите условия.

Изменение и прекратяване на договора

Според закона договорът за наем на нежилищни помещения може да бъде прекратен предсрочно от съда на Гражданския кодекс на Руската федерация, член 619. Предсрочно прекратяване на договора по искане на наемодателя, ако:

• една от страните нарушава условията на договора;
• наемателят повреди имота или е забавил плащането два пъти;
• собственикът не предоставя помещението на наемателя или го е прехвърлил с липси, които не позволяват ползването на площта.

Но можете да предпишете и допълнителни условия - например да дадете на собственика право да "изгони" предсрочно наемателя, ако използва помещението за други цели.

Отговорност на страните по договора за наем на нежилищни помещения

Прекратяването на договора не е единствената възможна санкция за неспазване на неговите условия. Например, можете да предвидите неустойка за забавено плащане за наемателя или неустойка за бавно напускане при прекратяване на договора.

Подробности и подписи

За физическо лице е достатъчно да посочите пълното име и паспортните данни. Индивидуалният предприемач добавя и TIN. Фирмата посочва TIN и данни.