Как да съставим правилно договор за наем

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

По-изгодно е да наемете апартамент директно чрез собственика, заобикаляйки офисите за недвижими имоти. Но тогава договорът ще трябва да бъде сключен независимо и това не е лесен въпрос: трябва да вземете предвид много точки и подробности, за да избегнете проблеми в бъдеще и да живеете в мир и увереност. В тази статия ще разберем какво да търсите при съставянето на договор за наем.

Нека направим резервация веднага: в тази статия ще се съсредоточим конкретно върху договора за търговски наем на жилищни помещения, който се регулира от глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация и отчасти от глава 5 от Жилищния кодекс на Руската федерация. Руската федерация, тоест отдаване под наем на апартамент от физическо лице. В закона има разлика между договор за наем (който се сключва с физическо лице) и договор за наем (който се сключва с юридическо лице). Въпреки това, в обикновената реч се използва добре установената дума "наем". Ето защо в този материал с цел простота ще използваме и двата термина - "наем" и "наем" - като еквивалент.

Документите

В никакъв случай не се колебайте да поискате от собственика на апартамента да предостави пълен пакет от документи:

• паспорт;
• изисква се удостоверение за регистрация на собственост на апартамента;
• допълнително: платени квитанции за комунални сметки (за да се уверите, че няма дългове по тях) и извлечение от жилищната книга за лица, регистрирани в жилищната площ.

Ако апартаментът има няколко собственици, тогава съгласието на един от тях не е достатъчно, трябва да получите съгласието на всички. Има три възможни сценария за развитие на събитията:

1. Приложете писменото съгласие на всички съсобственици.
2. Един съсобственик сключва споразумение с пълномощно от други.
3. При сключването на договора всички собственици присъстват лично (тогава в договора е посочено, че апартаментът се отдава под наем от всички собственици едновременно).

Изисква се писмено съгласие и от лица, които не са собственици, но са регистрирани на жилищната площ. В противен случай те могат да поискат правата си по всяко време, а вие ще трябва спешно да търсите ново жилище.

Тъй като говорим за наемане на апартамент, това означава, че наемателят е физическо лице. Следователно той трябва да носи паспорта си със себе си. Ако няма да живеете сами в апартамент, тогава се изискват и паспортните данни на втория (трети, пети) наемател.

Договорите за наем на недвижими имоти подлежат на държавна регистрация. С изключение на договор, сключен за по-малко от година.

Срок

Трудовият договор може да бъде краткосрочен (до една година) и дългосрочен (от една година до пет години). Ако в договора не се казва нито дума за срока, се счита, че е сключен за максимум пет години. Основната разлика между дългосрочните и краткосрочните договори са условията за изгонване на наематели.

Краткосрочен договор

Собственикът може да определи срок, през който договорът може да бъде прекратен от страните предсрочно. Ако не е посочен такъв срок, той няма право да изгонва наематели преди края на договора. Но в края на този период собственикът сам решава дали да продължи да отдава апартамента под наем на същите наематели или да търси други.

Дългосрочен договор

Много по-трудно е собственикът да се раздели с наемателите. В края на срока на договора наемодателят не може просто да премести някой друг в апартамента: ако не е уведомил наемателя за желанието си поне три месеца преди края на договора, се счита, че договорът е автоматично сключен подновен при старите условия.

Ако наемодателят каже, че вече не планира да отдава имота под наем, тогава наемателите трябва да се изнесат. Но в този случай той наистина не може да наеме апартамента за поне една година, в противен случай предишните наематели имат право да се обърнат към съда и да поискат обезщетение.

За разлика от наемодателя, наемателят може да прекрати договора по всяко време, без да посочва причина.

Състояние на апартамента и имота

Ремонти и подобрения

Належащият въпрос: кой извършва ремонта? Обикновено договорът съдържа формулировката, че „след изтичане на договора за наем наемателите се задължават да върнат помещението в същия вид, в който е било предоставено“. Следователно в договора трябва незабавно да се посочи какво може да се промени в апартамента и какво не.

Освен това, без съгласието на собственика, жителите нямат право да извършват реорганизация и реконструкция на жилищни помещения. Например, по време на ремонт не можете просто да вземете и разрушите вътрешна преграда или да разширите врата.

Ако е възможно да се извърши ремонт, не забравяйте да предпишете в договора колко трябва да бъде намален наемът. Ако няма индикация, е възможно да поправите всичко сами, а собственикът просто да откаже да ви възстанови разходите.

Всички текущи ремонти и разходи по него са за плещите на наемателя. Той не само поддържа реда в апартамента, но и отговаря за безопасността на имуществото.

Наемодателят трябва да извърши основен ремонт, като всички разходи се поемат от него (освен ако не е посочено друго в договора). Ако наемодателят не прояви интерес към основен ремонт, когато се налага, тогава наемателят има право:

• самостоятелно извършва основен ремонт, предвиден в договора или причинен от спешна нужда, и събира разходите за него от наемодателя;
• изискват съответно намаление на наема;
• иска прекратяване на договора и обезщетение за загуби.

Когато ремонтирате или купувате нещо ново за апартамент под наем, юридически казано, правите подобрения. Те могат да бъдат отделни и неразделни. Например, ако наемател е монтирал климатик или бойлер за своя сметка (а наемодателят не е намалил наема или не е възстановил разходите им), той има право да ги вземе със себе си.

Неразделни подобрения, като нови тапети, не могат да бъдат взети със себе си, без да развалят външния вид на апартамента. Следователно, лизингополучателят може да поиска да възстанови стойността им, когато договорът изтече. Но искът ще бъде удовлетворен, ако в договора е посочено, че наемодателят не е възразил срещу това подобрение.

Състояние на имота

Наемодателят е длъжен да предостави на наемателя имота в добро състояние. Това означава, че ако нещо ви пречи да използвате апартамента, наемодателят трябва да отстрани тази причина за своя сметка. Дори и този, за който дори не е подозирал по време на наемането на апартамента. Например, вие се настанихте и с изненада установихте, че всички тръби отдавна са изгнили и е просто невъзможно да се мият под душа. Наемодателят трябва да отстрани този недостатък възможно най-бързо и абсолютно безплатно. Ако той не направи това, можете или сами да премахнете причината и да поискате възстановяване на разходите, или да прекратите договора.

Внимание: наемодателят трябва да елиминира за своя сметка само онези недостатъци, за които нито той, нито вие сте знаели.

Ако при огледа на апартамента сте видели, че нещо не работи там или сте били предупредени за това предварително, то вече е ваше право да се съгласите с такова условие или да потърсите по-добър вариант.

Също така, адвокатите препоръчват в допълнение към договора да се изготви акт за приемане на апартамента. Той предписва състоянието на мебели, ВиК, подове, прозорци и всичко останало. Впоследствие това ще помогне да се избегнат спорове за качеството на ремонта и мебелите. Разбира се, в апартамент със стари съветски мебели и без оборудване, не е нужно да правите това. Но собственикът, който дава под наем къща със скъпи мебели и уреди, се интересува от това цялото имущество да му бъде върнато в изправно състояние, така че дори може да прикачи снимки на имота и разписки, потвърждаващи стойността му. Естествената амортизация, разбира се, се взема предвид. Но наемателят ще трябва да плати за счупения телевизионен екран.

Обърнете внимание на такова нещо като "съвместна отговорност", ако наемете апартамент с някого с общи усилия. Ако договорът не предвижда клауза за солидарна отговорност, тогава цялата отговорност се носи от този, който е сключил договора. Тоест, ако вашият небрежен съсед счупи нещо и само вие сте записани в договора като отговорен, тогава ще трябва да платите.

под наем

Договорът определя реда, условията и сроковете за наемане. Ако няма специални инструкции за това, тогава се счита, че те са подобни на тези, които обикновено се използват при наемане на такъв имот: в случай на апартамент това е фиксирана сума на плащане, извършвана всеки месец.

Ако наемодателят поиска незабавно плащане 2-3 месеца предварително или депозит, това трябва да бъде записано в договора.

В документа трябва също да се посочи колко често и до каква степен наемодателят може да увеличи плащането. На практика увеличението на наема обикновено се записва веднъж годишно до 10% от първоначалната цена. Но всичко това е по преценка на страните.

Ако такава клауза не е включена в договора, наемодателят все още има право да увеличи наема, но това може да стане не повече от веднъж годишно. Освен това той е длъжен да уведоми предварително наемателя за това писмено. Ако новите условия не го устройват, той може да се откаже едностранно от договора.

Наемателят също има право да иска намаляване на наема, ако поради обстоятелства извън неговия контрол условията на наетите помещения са се влошили.

Освен това

Говорете със собственика за всички подробности. Най-вероятно ще трябва да се срещате често. Той се притеснява за апартамента си, вие се притеснявате за качеството на живот, така че се научете да преговаряте и запишете всички устни споразумения в документа.

Не често, но се случва неприятна ситуация: понякога собствениците обичат да влизат без предупреждение, дори при отсъствие на наематели и няколко пъти в месеца. Това е основание за прекратяване на договора с възстановяване на разходите за преместване на наемателя. За да избегнете подобна ситуация, просто добавете един ред към споразумението за това колко често собственикът може да се появява у вас, дали е необходимо да ви предупреди за това предварително и посочете забраната за спонтанни посещения във ваше отсъствие.

Разберете как наемодателят се отнася към гостите, животните и посочете това в договора.

Само чрез преговори и оправяне на всички важни детайли и двете страни ще могат да живеят без конфликти и без излишно безпокойство.

Прекратяване на договора по съдебен ред

Вече казахме, че не е лесно за наемодател да се раздели с наемател, важна роля играе видът на договора. Но наемателят има право да прекрати договора по всяко време, но с едно условие: той трябва да уведоми наемодателя за желанието си три месеца предварително в писмена форма.

Но понякога е невъзможно да се договорим човешки, а за една от страните има само един изход - да потърси справедливост чрез съда и да прекрати договора.

По искане на лизингодателя договорът може да бъде прекратен предсрочно от съда в случаите, когато наемателят:

• използва имущество със значително нарушение на условията на договора или с повторни нарушения;
• значително влошава собствеността;
• не плаща наем навреме повече от два пъти подред;
• не извършва основен ремонт на имота в сроковете, предвидени в договора, ако по договора основният ремонт е задължение на наемателя.

Наемодателят може да прекрати договора по съдебен път само ако е поискал от наемателя писмено да отстрани нарушенията.

По искане на наемателя договорът за наем може да бъде прекратен предсрочно от съда в случаите, когато:

• наемодателят не предоставя имота или създава пречки, които възпрепятстват пълното използване на имота;
• имотът има недостатъци, които не са посочени от наемодателя при сключване на договора, не са били предварително известни на наемателя и не са могли да бъдат открити при огледа на имота;
• наемодателят не извърши основен ремонт на имота в определения с договора срок или в разумен срок;
• имот, поради независещи от наемателя обстоятелства, в състояние, негодно за ползване.

При прекратяване на лизинговия договор лизингополучателят е длъжен да върне вещта на наемодателя в състоянието, в което го е получил, като се вземе предвид нормалното износване или в предвиденото в договора състояние.

В заключение, нека се спрем на още две важни точки.

Ако наемодателят дарява или продава жилище под наем, това не прекратява договора за наем. С други думи, когато човек дойде и каже: „Изнасяйте се, продавам апартамент“, това е незаконно. Смяната на собственика не води до прекратяване на договора за наем на жилището.

Ако е необходимо, можете да смените наемателя (наемателя). Тоест, ако договорът е сключен за съпруга и той, например, заминава за Северния полюс на дълга командировка, тогава с негово съгласие можете да промените наемателя на жена му. В този случай договорът остава същият, същите условия, срокът продължава да тече и не се нулира. Но това може да ви спести от бюрокрация, ако възникнат проблеми (например, ако трябва да прекратите договора или да съберете нещо по съдебен ред).