Какво да проверите, преди да наемете апартамент: от обявлението до тънкостите на договора

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Много важна инструкция за всеки, който търси имот под наем.

Етап 1. Търсене на апартамент

Ако сами изберете апартамент

Когато търсите апартамент през специализиран сайт за реклами или група в социалните мрежи, рискувате да се сблъскате с измамници. За да не се паднете на техните трикове, трябва да обърнете внимание на няколко важни точки.

1. Средна цена за наемане на апартамент според вашите критерии

Твърде „сладките“реклами често са фалшиви. Просторно студио с модерен ремонт в самия център на града на минута пеша от метрото и за стотинка? Много съмнително предложение.

2. Искане за прехвърляне на предплащане към картата

Тази точка често следва от предишната. Обаждате се на обявата, която харесвате, казват ви, че има много желаещи и след това ви молят да прехвърлите поне няколко хиляди, така че апартаментът да остане при вас. Не се заблуждавайте от това: току-що сте говорили с измамник.

Никога не превеждайте пари на непознати като депозит без лична среща.

3. Автентичността на снимките на апартамента

За да се уверите, че информацията от обявата е вярна, проверете автентичността на снимките на апартамента. Това може да стане например чрез.

Ако един и същ апартамент е публикуван в няколко сайта за отдаване под наем, това не е голяма работа. Друго нещо е, когато снимките се разхождат в интернет, а описанието, адресът на апартамента и лицето за контакт от време на време се променят драстично.

4. Липса на снимки на апартамента

Рекламите без снимки изглеждат меко казано странно. В повечето случаи това означава, че нещо не е наред в апартамента или че такова жилищно пространство изобщо не съществува.

5. Честота на поставяне на реклами

Случва се една и съща реклама за наем на апартамент да се появява и изчезва със завидна честота. Преди две седмици апартаментът беше нает, след това беше нает, а месец по-късно отново виси в сегашния. И така в кръг.

Разбира се, може да не става въпрос за собственика, а за наемателите. Е, човек няма късмет за наематели и толкова. Въпреки това често мигащите реклами са тревожни.

6. Лице за контакт

Кой се занимава с въпроса за наемане на апартамент? Самият собственик или брокерът? Ако не искате да плащате комисионна, равна на половината или дори на цялата сума на месечната вноска, тогава рекламите от брокери не са подходящи за вас.

Ако се свържете с брокер

Брокерите могат да улеснят живота ви и да ви помогнат да намерите мечтания апартамент. Или може да са доста изнервящи, да изпразват портфейла ви или да губят времето ви. Ето кога да внимавате.

1. Брокерът не може да посочи фирмата, на която сега е служител или в която е работил преди

Ако брокерът твърди, че е в персонала на агенцията, можете да се свържете директно с компанията и да уточните това.

Ако брокерът е частен предприемач, във всеки случай той трябва да ви каже поне няколко компании, в които е работил преди. Ако имате затруднения с това, може да сте пред измамник.

2. Брокерът не се интересува кой и в какъв състав ще живее в апартамента

Почти всеки собственик поне приблизително представя кого вижда като наемател и уведомява брокера за това. Ако по време на разговор не ви попитат за броя на наемателите, наличието на животни и постоянната работа, това е звънец.

3. Брокерът не е експерт в своята област

Трудно е да си представим, че брокерът не знае как да напише разписка за получаване на пари или да попълни договор за наем. И ако все още не знаете, тогава това не е брокер.

4. От вас се иска да заплатите комисионната преди подписване на договора

Брокерът получава комисионна само след сключване на сделката. Ако се изисква да платите предварително, не се поддавайте и не превеждайте средства.

5. Брокерът се занимава само с един апартамент

Обикновено брокерът има няколко обекта в работа. Подозрително е, когато специалист посвещава цялото си време само на един апартамент. Опитайте да въведете телефонния си номер в лентата за търсене на браузъра си и вижте колко реклами ви дават.

6. Брокерът се представя като служител на информационната агенция

Предлага се да стигнете до офиса, да сключите споразумение и да получите достъп до базата данни на собственика, след като платите комисионната.

Брокерът няма да отиде с вас, за да огледа апартамента и да се срещне със собственика, а ако се получи на някой от получената база, тогава след предварително споразумение за срещата, наемодателят ще отмени всичко в последния момент.

В този случай няма да можете да върнете парите, тъй като сте подписали споразумение за предоставяне на информационни услуги. За да получите справедливост, можете да отидете при адвокати и да се опитате да подадете молба в съда. Никой обаче не може да ви гарантира успешен резултат. Затова внимателно проучете всички документи, върху които сте поставили подписа си.

Етап 2. Първи контакт със собственика

Избрали сте идеалния, според вас, вариант и с удоволствие се обаждате на собственика, за да си уговорите среща. Първо, разберете дали наистина говорите със собственика, а не с брокера или някой друг. Дори ако в обявата е посочено, че апартаментът се отдава директно под наем.

Задайте на наемодателя няколко въпроса. Например къде отиват прозорците на апартамента или на кой етаж е.

Ако човекът се колебае, той може да се опитва да ви измами. Собственикът ще отговори на такива въпроси без забавяне.

Ако смятате, че всичко е наред, прегледайте информацията, посочена в обявата: посочете цената, необходимостта от депозит и плащане за последния месец. Разберете за колко време трябва да се наеме апартаментът, дали наистина са 10 минути до метрото, а не 30. Като цяло говорете за всички нюанси, които са важни за вас.

Етап 3. Инспекция на жилища

1. Оценете входа. Състоянието му може да каже много за наемателите на къщата - вашите потенциални съседи.
2. Опитайте се да погледнете съседите си и да попитате кой е живял в апартамента преди вас. Препоръчително е да направите това заедно със собственика: ако наемателите на съседните апартаменти не са новодошли, тогава те ще разпознаят вашия наемодател и вие отново ще се уверите, че той е собственик.
3. Погледнете внимателно банята, особено водопровода. Ако кранът изтича, си струва незабавно да посочите това на собственика.
4. Проверете състоянието на мебелите и оценете износването им.
5. Обърнете внимание на местоположението на изходите. Може да се наложи да пренаредите мебелите.
6. Ако сте алергични към животни, проверете дали предишните обитатели са имали котка или куче.
7. Не бъдете мързеливи да включите всички уреди и домакински уреди, които планирате да използвате.
8. Проверете всички ключове в апартамента.
9. Попитайте за наличността на интернет.
10. Проверете ключалките, за да не се налага да чакате под вратата, докато ви пуснат вътре. Ако има няколко ключалки и ключът ви е даден само от една, разберете причината. Собственикът може да каже, че ключалката е била счупена от дълго време и не е използвана. Трябва да настоявате за подмяна или ремонт и да поискате пълен комплект ключове.
11. Уверете се, че пломбите на измервателните уреди са непокътнати.
12. Проверете състоянието на балконските врати и прозорци, ако не искате да мръзнете през зимата.
13. Оценете шумоизолацията в целия апартамент.

Ако нищо от горното в апартамента не ви притеснява, можете да пристъпите към съставяне на договор.

Етап 4. Сключване на договора

Какви документи на собственика трябва да бъдат проверени

Ако апартаментът е с един собственик

При сключване на договор за наем помолете наемодателя да ви покаже:

• паспорт;
• удостоверение за собственост или извлечение от USRN.

Трябва да се уверите, че апартаментът принадлежи на лицето, което се е представило като собственик на апартамента.

Артур Устимов Основател и главен изпълнителен директор на услугата за управление на наеми Arendatika

Един от най-често срещаните видове измами на пазара е наемането на чужд апартамент. Жилището може да се отдава под наем от "приятел" на собственика на апартамента, който се е настанил в него само за няколко дни.

Ако не сте проверили документите за имота, тогава рискувате не само да загубите пари, но и да останете на улицата.

Ако има няколко собственици

В допълнение към паспорт и удостоверение за собственост, трябва да получите писмено съгласие за отдаване на апартамента под наем от всички собственици, както и от тези, които са регистрирани в апартамента.

Ако в апартамента е регистриран далечен роднина, той може да дойде в апартамента, който сте наели, и да остане в него. В този случай договорът за наем ще бъде валиден, но никой не може да забрани на регистрирано в апартамента лице да живее в него.

Артур Устимов Основател и главен изпълнителен директор на услугата за управление на наеми Arendatika

Ако апартаментът е собственост на съпрузите

Иващенко Србухи Саргисовна Водещ юрист на Европейската правна служба

Първо трябва да разберете дали апартаментът е в съвместна или съвместна собственост.

За застраховка можете да разберете за наличието на брачен договор и да се запознаете с неговите условия. Ако апартаментът принадлежи на един от съпрузите, тогава съгласието на другия не се изисква. Ако е в съвместна собственост, ще е необходимо да се включи съгласието на всеки собственик.

Какво да търсите при съставянето на договор

Договорът за наем е документ, който ще ви помогне да избегнете ненужни конфликти, така че е много важно да подхождате отговорно към неговото изготвяне. Лайфхакерът вече ви каза как да направите това правилно, така че ще се спрем само на най-важните точки.

Задължителни данни

• Предмет на договора е апартамент. Трябва да посочите пълния адрес, площта и броя на стаите.
• Страни по договора са собственикът на жилището (или негов представител с нотариално заверено пълномощно) и наемателят.
• Паспортни данни и информация за мястото на регистрация - както на собственика на апартамента, така и на наемателя.

Срокът на договора и редът за плащане

Посочете условията на договора и периода, в който трябва да платите наема. Обърнете внимание на санкциите за нарушаване на реда за плащане. Например, може да имате седмичен период за изплащане на дълг, след което собственикът има пълното право да ви изгони от апартамента.

Фактът на плащането трябва да бъде записан: когато плащате в брой, поискайте разписка от собственика, а при прехвърляне на карта поискайте банково извлечение.

Целта на плащането трябва да съдържа връзка към вашето споразумение. Например: плащане по трудов договор No 1 от 01.01.2018 г. за юни 2018г.

Освен това договорът трябва да съдържа сумата, която сте прехвърлили на собственика при настаняване. Това може да бъде плащане за първия и последния месец на пребиваване, както и застрахователен депозит - гаранция, че ако наемателят повреди имота, собственикът на апартамента ще получи материално обезщетение.

Собственикът може да задържи цялата сума или част от гаранционния депозит, в зависимост от размера на причинената щета. Ако при оглед на апартамента всичко е наред, застрахователният депозит се връща изцяло на наемателя. Размерът на депозита, който е удобен за всяка страна, се договаря при сключване на договора.

Процедура за изгонване

Особено внимание трябва да се обърне на правилата за изгонване от апартамента. Те трябва да са удобни за всяка страна.

Понякога договорите показват, че на наемателя се дава само няколко дни да се изнесе и да търси нов апартамент. А някои договори за наем дори предвиждат глоби за живот на наемателя по-малко от определен период.

Артур Устимов Основател и главен изпълнителен директор на услугата за управление на наеми Arendatika

Честота на посещенията на собственика

Честите изненадващи посещения от собственика не носят никаква радост. Не можете обаче да му забраните да посещава собствения ви апартамент. Обсъдете честотата на посещенията, които са удобни и за двама ви, посочете колко време собственикът трябва да ви предупреждава и запишете споразуменията в документа.

Комуникационни канали

В договора трябва да посочите имейл адресите или телефоните на двете страни – в зависимост от избрания комуникационен канал. По-добре и двете, за да съм сигурен.

Не изтривайте кореспонденцията с наемодателя, за да се позовавате на нея в случай на несъгласие.

Опис на ценности и показания на електромера

В акта за приемане и прехвърляне на апартамента, който е приложен към договора, трябва да включите опис на ценни неща. Ако сте направили гаранционен депозит при пристигането си, има риск да не го получите обратно. Трябва да проверите целия апартамент. И колкото по-внимателни, толкова по-добре. Вече знаете на какви точки да се съсредоточите, когато разглеждате апартамент.

Най-безопасно ще бъде да направите снимки на всички открити дефекти, за да не ви приписват, когато напуснете. И снимки могат да бъдат отпечатани и приложени към акта.

Непременно актът трябва да съдържа показанията на индивидуалните водомери и електромери по време на настаняване.

Ремонт и планирани промени в апартамента

Направете списък с промените, които планирате да направите в интериора, както и оборудването или мебелите, които ще закупите. Съгласете се за максималната сума и решете как ще се извърши плащането: само от собственика, от вас или 50/50.

Препоръчително е предварително да се предпишат условията за неразделни и отделими подобрения в договора или да се изготви допълнително споразумение по-късно. В същото време е препоръчително да направите резервация в договора, че нещата се връщат на собственика, като се вземе предвид естественото износване.

Артур Устимов Основател и главен изпълнителен директор на услугата за управление на наеми Arendatika

Посочете в договора кой плаща за повреда на домакински уреди. За съжаление при първоначалната проверка не можете да сте 100% сигурни, че устройствата са в перфектно работно състояние и може да бъде трудно да се докаже, че повредата се дължи на нормално износване, а не на неправилна експлоатация.

Ако забележите, че устройството диша в огън, посочете това на собственика и направете проверка заедно, след което поправете споразумението в документа. В противен случай, ако се случи повреда, може да се нуждаете от експертен опит, за да докажете, че не сте участвали в неизправността.

Живеене в апартамента

Не забравяйте да посочите в договора тези, които ще живеят с вас в апартамента. Също така ни уведомете, ако имате домашни любимци. Не бива да лъжете за такива неща: с голяма вероятност ще бъдете хванати в лъжа и последствията ще бъдат много тъжни.

Кога си струва да анулирате договора за наем

Най-тревожният сигнал е отказът за представяне на нотариални актове. Шансовете са добри апартаментът да не е наред.

Проблем може да бъде и апартамент, чийто собственик е твърде загрижен за имота си. Такива собственици може да идват при вас твърде често, за да проверят безопасността на имота си, което, разбира се, ще ви причини дискомфорт.

Артур Устимов Основател и главен изпълнителен директор на услугата за управление на наеми Arendatika

Струва си да се обърне внимание на поведението на собственика. Прекомерната нервност е тревожна, както и неразумното бързане със сключване на договор. Ако бъдете помолени да подпишете документи възможно най-скоро, да не ви позволяват да проверявате изправността на домакинските уреди и да отстранявате дефекти, тогава това е друг звънец.

Отделете време, проучете внимателно договора, задайте въпроси и обсъдете проблемни точки. Проверете каквото е необходимо. За вас е важно да живеете в апартамента удобно и всички трудности да са сведени до минимум. Собственикът иска жилищното му пространство да остане в добро състояние, а също така не желае да участва в редовни конфликти. Оценявате се един друг – няма проблем. И в този случай е правилно да отделите достатъчно време за процеса на документиране и оглед на апартамента.