Какво трябва да проверите, преди да купите апартамент на вторичния пазар

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Ако се отнасяте лекомислено към документи, можете да останете без жилище и без пари.

Когато купувате нещо в магазин, достатъчно е продавачът да иска да ви даде продукта, а вие искате да го купите. С недвижимите имоти всичко е по-сложно: сделката може да бъде оспорена, ако се окаже, че е измамна или нечии права са били нарушени по време на продажбата. В същото време купувачът ще бъде най-тъжен: те ще бъдат изгонени от апартамента, парите ще трябва да бъдат върнати чрез съда, а понякога дори да се сбогуват с тях.

За да предотвратите това, проверете всички документи - и се уверете, че оригиналите или копията са заверени от нотариус.

1. Извлечение от USRN за основните характеристики на обекта

Това е много важен документ с информация от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, който ще ви даде много полезна информация.

Кои са собствениците

Всички те трябва да се съгласят със сделката, в противен случай тя може да бъде оспорена.

Има ли тежести

Обект може да бъде заложен на банка поради ипотека, наета с регистрация на споразумение с Федералната агенция за управление на собствеността, арестувана за дългове. Ако е така, собствениците нямат право да се разпореждат с него. Сделката ще бъде невалидна.

Какви са характеристиките на апартамента

Извлечението от ЕГРН ще съдържа точен адрес, кадастрален номер, площ. Техническият план на апартамента е отпечатан на последната страница. Можете да оцените кадрите на стаите и да забележите наличието на преустройство. Последното е особено важно, ако кандидатствате за ипотечен кредит – той може да не бъде одобрен.

От коя дата собствениците притежават апартамент

Сравнете го с датата в документите за собственост (за тях по-долу).

Въз основа на кой документ собственикът притежава апартамента

В някои случаи рискът първоначално е по-висок - това се обсъжда и в клаузата за документите за собственост.

Извлечение от USRN ще бъде предоставено от собственика. Можете сами да получите съкратена версия.

За да направите това, трябва да поръчате извлечение на уебсайта на Rosreestr. За предоставяне на документ в електронна форма ще трябва да платите 250 Получаване на информация от USRN рубли. Трябва също да поръчате извлечение за прехвърляне на права върху имота - струва същото. В този документ ще видите колко често и на какво основание са се сменяли собствениците на апартамента.

Ако през последните година-две недвижимите имоти са сменяли собственика няколко пъти, това е причина да бъдете предпазливи. Обикновено така се прикриват измамните транзакции. Ако измаменият собственик може да оспори веригата от сделки чрез съда, апартаментът ще му бъде върнат.

2. Документи на собственика/с

Ако собственикът е пълнолетен

Валидност на паспорта

Да кажем, че собственикът си смени паспорта преди шест месеца, като каза на полицията, че е загубил стария. И сега се опитва да сключи сделка по невалиден документ, за да го оспори по-късно. Това е изпълнено с проблеми.

Така че с помощта на специална служба на Министерството на вътрешните работи разберете дали документите са валидни.

Паспортни данни

Серията, номерът, мястото на раждане и адресът на регистрация ще бъдат необходими, за да ги сравните с данните, посочени в други документи (важно е всичко да съвпада). Ако собственикът е успял да промени паспорта през това време, данните за предишното копие са посочени на предпоследната страница на текущия.

Обърнете внимание на името, фамилията и бащиното име: несъответствието на поне една буква в различни документи е причина да поискате от собственика да приведе документите в еднообразие. В противен случай това може да стане причина за съдебен спор относно валидността на сделката.

Семейно положение

Единият от съпрузите не може произволно да се разпорежда със съвместно придобито имущество без съгласието на другия. Такава сделка е лесна за оспорване. Затова е важно да разберете дали собственикът е женен и от коя дата. Тази информация ще ви бъде полезна, когато преминете към документите за заглавие.

Ако човек получи апартамент по наследство или като подарък, присъствието на съпруг няма значение. Такова имущество не се счита за съвместно придобито.

Но ако имате работа с договор за покупко-продажба, обърнете внимание на датата на сключването му. Собственикът може свободно да се разпорежда с апартамент, закупен преди брака. Ако го е купил след сватбата, пакетът от документи трябва да съдържа нотариално заверено съгласие на съпруга за продажбата. Теоретично той може да бъде заменен от брачен договор, който еднолично обезпечава правото на разпореждане с обекта за собственика. Но със съгласието все пак е по-спокойно: предбрачният договор понякога се оспорва.

Ако собственикът на апартамента е разведен и апартаментът е закупен по време на брака, той все още може да се счита за съвместна собственост. Тук се нуждаете или от съгласие, или от съдебно решение относно раздела, според който имотът е прехвърлен на лицето, с което планирате да сключите сделка.

Информация за децата

Само по себе си няма да ви каже нищо. Но ако собственикът има деца, това е причина за допълнителни проверки и изисквания за нови документи.

Ако апартаментът е закупен с ипотека, майчинският капитал може да се използва за погасяването му. Това налага задължение на децата да се предоставят дялове от апартамента. Следователно, ако сред собствениците са само родителите, това не е направено. Впоследствие сделката може да бъде оспорена.

За да не се случи това, поискайте от собственика удостоверение от пенсионния фонд, че капиталът за майчинство не е използван за изплащане на ипотеката.

Ако собственикът е непълнолетен

За деца под 14 години погледнете акта за раждане, над 14 години - паспорти. Сравнете данните с това, което е посочено в други документи.

Ако собственикът е дете, законните му представители не могат да продадат апартамента просто така. За сделката е необходимо съгласието на органите по настойничество. И ако собственикът на апартамента е на повече от 14 години, тогава неговото разрешение.

3. Документи за собственост

Името на документа, въз основа на който собственикът е получил собствеността, е в извлечението от USRN. Струва си да го разгледаме по-отблизо.

Договор за продажба

Тук всичко е просто: ако настоящият собственик е купил апартамент от предишния, това се потвърждава от съответното споразумение. Ако имате извлечение от USRN за прехвърляне на права върху обект на недвижим имот, сравнете данните на продавача с тези, посочени в документа. Поискайте също да покажете акта за приемане на апартамента и разписката на продавача за парите. Това ще гарантира, че предишният собственик няма оплаквания от настоящия.

Ако жилището е закупено с ипотека, можете да поискате удостоверение за погасяване.

Като цяло, липсата на тежести в извлечението от ЕГРН красноречиво показва, че заемът е изплатен. Но тъй като някои документи могат да бъдат проверени, би било странно да не го споменаваме.

Договор за дялово участие в строителството

Ако собственикът е придобил недвижим имот на етапа на строителство, той ще има точно този документ в ръцете си, а след като къщата бъде предадена, той ще има и акт за приемане и прехвърляне на апартамента.

Удостоверение за наследство

При работа с такъв имот съществува риск изведнъж да се появи лишен наследник и да се опита да оспори сделката. Освен това, колкото повече време е минало от момента на наследяване, толкова по-малки са рисковете от неприятности. Най-добре е да се консултирате с адвокат преди покупка.

Договор за дарение

Също така е по-добре да оцените рисковете от придобиването на дарен дом заедно със специалист. Адвокатът ще разбере дали са спазени формата и процедурата за сключване на сделката, дали собственикът законно притежава имота.

Договор за прехвърляне на апартамент

Издава се, ако собственикът е приватизирал този апартамент. Има едно предупреждение при работа с такива недвижими имоти. Ако човек, регистриран в апартамент, откаже да участва в приватизацията, той получава доживотно право да живее в него до доброволно дерегистриране. В противен случай е невъзможно да го изгонят дори по съдебен път. Затова е важно да се уверите, че той проверява, преди продавачът да получи парите. Или рискувате да купите апартамент с наемател.

Има и други видове документи за собственост, например съдебно решение, с което собственикът притежава обекта. Но с тях е по-добре незабавно да се свържете с адвокат, ако не искате проблеми.

4. Информация за регистрираните в апартамента

В клаузата за споразумението за прехвърляне на апартамента в собственост вече частично засегнахме темата колко е важно да се знае кой е вписан в апартамента. Сега нека разгледаме въпроса по-подробно.

В допълнение към тези, които отказаха да приватизират, следните наематели представляват опасност за вашата сделка и комфортен живот в закупения апартамент:

• освободен от апартамента за военна служба или лечение в санаториум;
• отстранен от регистъра поради изтърпяване на наказание в места за лишаване от свобода;
• признат за изчезнал;
• малолетни, изпратени в интернат.

След завръщането си те ще бъдат регистрирани по предишното си местоживеене – тоест при вас. Възможно е изгонването им по съдебен път, но това ще отнеме много време и усилия.

Обърнете специално внимание на изписаните непълнолетни, за да попитате дали службата по настойничество е дала разрешение за това.

За да разберете нюансите, трябва да разгледате няколко препратки. По-добре е да присъствате в моментите, когато собственикът ги получава, за да се гарантира автентичността на документите.

Удостоверение за регистрация образец 9

Той съдържа информация за всички, които са регистрирани в апартамента сега.

Архивно удостоверение за регистрация по образец 9

Тази версия на документа показва динамиката на регистрация на жителите: кой е бил регистриран по-рано, кой е бил изписан и кога. Много полезен документ, но има един нюанс. Те често отказват да го дадат на трети лица, включително настоящите собственици на апартамента, тъй като съдържа лични данни на предишни жители. Ако не е било възможно да получите архивната "деветка", ще трябва да работите с това, което имате, и да отидете директно на помощния формуляр 12.

Удостоверение за дерегистрация на определени категории граждани

Документът от формуляр 12 съдържа данни за това дали някой от наемателите е бил изписан от апартамента, което на теория може да се превърне в източник на проблеми. В идеалния случай всяка колона няма. В противен случай ще трябва да намерите допълнителна информация за всеки човек поотделно или дори да откажете сделката.

5. Удостоверения за правоспособност

Ако по-късно се окаже, че продавачът не е бил в трезв ум и твърда памет, транзакцията ще бъде обявена за невалидна. Вие сте особено изложени на риск, ако продавачът е в напреднала възраст, но като цяло не можете да се застраховате срещу това. Например, хитър адвокат може да докаже, че собственикът временно е бил обезумял заради лекарство за настинка, защото този страничен ефект е посочен в анотацията.

За да не се случи това, помолете продавача да донесе в сделката удостоверение от психиатър и нарколог, че е вменяем и не е регистриран като наркоман.

Ако има убедителни причини за съмнение, поканете лицензиран експерт, който да извърши проверка директно на сделката.

6. Информация за задължения за основен ремонт

Всички задължения за жилищни и комунални услуги остават на бившия собственик на апартамента. Изключението е основен ремонт. Ако продавачът не го е платил, дългът ще отиде при вас. Можете да проверите липсата до последното плащане. Ако нямате доверие, поискайте сертификат от управляващото дружество.

7. Пълномощно

Най-добре е да сключите договор за покупко-продажба директно със собственика. Но собственикът не винаги присъства на сделката. В този случай той може да издаде нотариално заверено пълномощно на лицето, което ще представлява неговите интереси.

Транзакциите с този документ са опасни, има твърде много рискови фактори. Ако все пак решите да предприемете подобна стъпка, проверете следното:

• Пълномощното дава право на продажба на апартамента от името на собственика.
• Документът е истински - можете да разберете на сайта на Федералната нотариална камара.
• Пълномощното не е изтекло.
• Той съдържа правилния паспорт и други данни.
• Собственикът е жив и в здрав ум - тук ще ви помогнат видеокомуникацията и удостоверенията от невропсихиатричен диспансер.

Но дори всичко да е наред, помислете три пъти, преди да вземете решение за такава сделка.

Какво да запомня

• Проверете всички документи. Не се страхувайте да бъдете натрапчиви или скучни: рискувате милиони.
• Ако имате съмнения, свържете се със специалист. По-добре да си алармист, отколкото да останеш без апартамент и пари.
• Ако с всяка стъпка съмненията не изчезват, а стават все по-силни, откажете сделката.

UPD. Текстът беше актуализиран на 17 ноември 2019 г. с по-подходящи данни от проверени източници.