9 съвета, които да ви помогнат да продадете апартамента си на по-висока цена

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Благодарение на преференциалните ипотеки, ниските лихви по депозитите и нестабилните валутни курсове, дори при пандемия, продажбите на недвижими имоти се повишават. Продавачите се чувстват по-уверени, а купувачите имат повече възможности да закупят наистина удобни опции. Заедно с услугата ще ви кажем как да представите апартамент в най-изгодна светлина и да го продадете на цена, за която няма да съжалявате.

1. Оценете пазарната ситуация

Аналитични портали и големи медии често публикуват материали за пазара на недвижими имоти. Например, според услугата Avito Real Estate, през 2020 г. търсенето на апартаменти се е увеличило с 23%, за вторични жилища - с 35%. Цените също се увеличават: съответно с 19% и 8% на годишна база.

След като анализирате подобни проучвания и прогнози на специалисти, вие ясно ще разберете какво се случва с цените, търсенето и предлагането. И съответно ще можете да вземете информирано решение: продайте апартамента сега или изчакайте по-добър момент.

2. Определете обективната цена на жилищата

Разгледайте други оферти

Разгледайте сайтове за недвижими имоти за конкурентни апартаменти във вашия район с подобно разпределение, площ, състояние. Анализирайте кои обекти са премахнати от публикуване няколко минути след като се появят на портала и кои висят с месеци и на практика не събират прегледи.

Помислете как вашият апартамент може да се сравни с подобни оферти. Например, близостта до метрото, добър ремонт, чист вход, тихи съседи, красива гледка към парка и достатъчно паркинг в двора ще оправдаят сравнително висока цена.

Открийте безспорните предимства на вашия дом

Помислете за предимствата на самия апартамент. Например, ако наскоро сте подменили окабеляване или тръби, инсталирали сте допълнителни контакти, интелигентна домашна система или сензори за сигурност, инсталирали сте вградени гардероби или сте направили ремонт на балкона, не се колебайте да вдигнете цената. Новите собственици няма да трябва да правят всичко това, което означава, че няма да трябва да поемат допълнителните разходи след покупката.

Търсете професионална преценка

Ако не сте сигурни, че можете да определите цена, която е справедлива за пазара и удобна за вас, свържете се със специалист. Обадете се на оценител: той ще проучи обекта с отворен ум, ще определи всички предимства и недостатъци, ще посочи конкретна цифра и ще разкаже подробно от какво се е ръководил при определянето на цената.

Обективната оценка на апартамента ще помогне. Това е най-голямата * база данни с обяви за недвижими имоти в Русия: всеки втори апартамент в страната се продава чрез услугата **. Благодарение на филтрите можете лесно да намерите имоти, подобни на вашите, и да зададете справедлива цена.

За да накарате апартамента да се продаде по-бързо, повдигнете обявата си в търсенето. Това е евтино, но броят на гледанията веднага ще се увеличи. Високият трафик към услугата ще ви помогне да привлечете потенциални купувачи и да сключите най-изгодната сделка.

Между другото, можете сами да намерите бъдещия собственик на дома си. На Avito Real Estate се появи раздел "", където потребителите посочват своите желания за жилище.

* Според проучването, извършено от LLC "Foreitor" за LLC "KEH eKommerts" през юли 2020 г.

** Според проучване, проведено от Aquarelle Research LLC за KEKH eKommerts LLC през септември 2020 г.

3. Премахване на очевидни проблеми

Наводнен таван, дупка в пода и дори течащ кран - всичко това влошава впечатлението за апартамент по време на гледане. Потенциалните купувачи могат да поискат отстъпка и са прави.

Основните ремонти не трябва да се извършват преди продажбата: новите наематели най-вероятно очакват да преработят всичко по свой вкус и според нуждите си. Но има смисъл да поставите апартамента в ред. Можете например да смените тоалетната чиния и банята - макар и за евтини, но нови, без пукнатини, стърготини и следи от ръжда.

Когато правите оценка за ремонт, трябва да се съсредоточите върху 5-10% от цената на апартамента и колкото по-скъп е обектът първоначално, толкова по-нисък трябва да бъде процентът. Ако потенциалните разходи за ремонт надвишават получената сума, ще бъде по-изгодно да се даде отстъпка на купувачите.

Ако продавате апартамент в московския Хрушчов, който е включен в първия етап от програмата за ремонт, определено няма нужда да правите ремонт в него. Такива недвижими имоти се купуват, за да се получат след това квадратни метри в нови сгради.

Всички обекти имат свои собствени характеристики и различна ликвидност. Ако нямате опит в извършването на сделки или работа с недвижими имоти и не знаете какво трябва да направите с вашия апартамент, за да го продадете бързо и изгодно, тогава се свържете с професионалист, който ще ви помогне да избегнете много често срещани грешки. Случва се човек да инвестира повече от 100 хиляди рубли в козметичен ремонт и след това да се опитва да увеличи цената със същата сума. Но този подход рядко работи.

Ако апартаментът е с типично разпределение и не се различава много от другите оферти в същия район, то чистотата, реда и обзавеждането, което е включено в цената, могат да играят роля при продажбата. Въпреки това, харченето на значителни суми за ремонт обикновено няма смисъл.

4. Подобрете възприемането на апартамента

Потенциалният купувач винаги иска да "изпробва" нов апартамент за себе си: мислено да подреди мебели и уреди, да нарисува картина как ще закуси тук, да се отпусне и да се срещне с гости. Естествено, чуждите неща пречат на това.

Ето защо е по-добре, ако в апартамента остане минимум мебели и декор преди гледане. Така за купувачите ще бъде по-лесно да обмислят предназначението на всяка стая, да си представят възможно преустройство и бъдещ интериор.

Светлината също ще помогне за подобряване на възприятието. Завийте по-мощни крушки и включете всички светлини, преди да гледате – това ще създаде усещане за празник. Разбира се, колкото повече светлина, толкова по-ярки са недостатъците. Но лошо осветените стаи винаги изглеждат малко отблъскващи.

И, разбира се, общото почистване няма да навреди - дори ако все още живеете в апартамента, който планирате да продадете. Най-лесният начин да приведете дома си в ред е да се обадите на службата за почистване. Специалисти ще измият прозорците и полилеите, ще премахнат замърсяванията по первази и плочки, освежават подове и мебелни фасади. С една дума, те ще направят апартамента да блести, да изглежда по-нов и съответно по-скъп. Ще бъде чудесно, ако поръчате и химическо чистене на мебели и килими, окачете светлинни завеси.

5. Правете качествени снимки

Да поканите фотограф и да направите професионални снимки на интериора, разбира се, е идеално, но фотосесията отнема пари и време. Ако не искате да плащате и да чакате, можете да поканите приятели с добра камера и след това да редактирате снимките в редактора.

Основното нещо е да не прекалявате. Реалната ситуация в апартамента трябва да съответства на снимката. Ето защо е напълно приемливо да премахнете няколко драскотини по пода или да „залепите“тапета, но е поне нечестно да премахнете всички пукнатини по стените и ивици по тавана.

Може да се окаже, че вашите снимки не са достатъчни за потенциалните купувачи, но те не могат да дойдат и да огледат имота в близко бъдеще. Когато поставяте обект в Avito Real Estate, посочете, че сте готови за онлайн показване и вашата обява ще има съответно поле. Когато купувачът се свърже с вас, можете да организирате показване на апартамента чрез видео връзка в удобно време и за двамата. Това ще помогне на купувача да вземе по-бързо решение за закупуване на жилище.

6. Напишете подробна и честна обява

Представете си, че продавате дома си на приятели или семейство. Опишете какви ремонти сте направили и какво смятате да оставите в апартамента: може би висококачествени мебели или маркови домакински уреди.

Премахване на печати – изрази, които се срещат в почти всяка реклама в сайта. Предоставете възможно най-много информация в параметрите на рекламата и съкратете текста на описанието до 10-15 реда. Това ще улесни намирането на опции в сайта и ще подобри първото впечатление на купувача от вашия апартамент.

Не забравяйте да разкажете за инфраструктурата на района, защото хората купуват не просто квадратни метри, а място, където ще заведат детето си на училище или детска градина, ще посетят фитнес клуб и ще се разходят в парка. Проверете дали къщата е ремонтирана. Проверете дали сте готови да продадете с ипотека.

Не бива да пишете за шумни съседи в рекламата си. Но ако наистина има сериозни проблеми, по-добре е да ги съобщите преди сключването на сделката, да предложите решения и отстъпка за подобни неудобства.

Анастасия Мазанко брокер.

Обявата трябва да бъде написана честно, но е по-добре информацията да бъде подадена кратко, така че потенциалният купувач все още да има въпроси. Тогава той определено ще се обади, а когато вече има контакт с човека, шансовете да го заинтересувате в този апартамент са много по-големи. Въз основа на въпросите на купувача ще разберете какво е важно за него и ще можете да представите имота в благоприятна светлина. Ако голяма лоджия е важна за човек и вие описвате просторна кухня и баня, тогава няма да постигнете целта си.

Понякога информацията от рекламата работи срещу вас. Например за някои хора стадионът и училището точно под прозорците са абсолютен плюс, а за други е източник на шум, което означава голям минус. По време на огледа купувачът ще може да оцени реалната ситуация и да вземе информирано решение.

7. Предлагайте допълнителни бонуси

Помислете какво още можете да предложите на купувача, за да му е по-удобно да живее в нов апартамент. Например, може да имате гараж в двора или паркомясто, което означава, че новият собственик веднага ще реши въпроса с паркирането. Или до този апартамент имате още един за продажба или под наем: купувачът ще премести възрастни роднини там и ще му бъде по-лесно да се грижи за тях.

Може би имате товарен автомобил и сте готови да помогнете на новите собственици с преместването. Или осигурете място за съхранение на вещите си и лятна вила в уютно вилно селище под наем за времето на ремонта. И накрая, може да имате познат екип от занаятчии, които ще направят подстригването с отстъпка.

Освен това можете да се консултирате с адвокат и да предложите разсрочено плащане за относително малка сума. Понякога на хората не им стигат 20-30% от цената на един мечтан апартамент, но не искат да се включват в заеми. Разсроченият план ще помогне и на двете страни да сключат изгодна сделка.

8. Подгответе всички документи

Преди да продадете апартамент, препоръчително е да изпишете всички, които са регистрирани от него, да затворите дългове за общ апартамент и да узаконите преустройства, ако сте ги направили.

Следният пакет документи е необходим директно за сделката:

• Валидни паспорти на собственик на жилище. Ако сред собствениците има непълнолетно лице, ще ви трябва неговият паспорт или акт за раждане, както и паспорт на родител или настойник.
• Съгласието на органите по настойничество и настойничество, ако в семейството има непълнолетни. Документът ще бъде издаден, ако след сделката условията на живот на децата не се влошат.
• Удостоверение за брак или развод, ако в документа за собственост на апартамента и в паспорта са посочени различни фамилни имена.
• Нотариално заверено съгласие на съпруга или съпругата, ако апартаментът, закупен в брак, е регистриран на името на един от съпрузите.
• Нотариално заверено пълномощно, ако интересите на един от собствениците се представляват от довереник.
• Договор за покупко-продажба на апартамент, който ще бъде заверен от нотариус.

За да имат по-малко съмнения купувачите относно чистотата и прозрачността на сделката, можете също да подготвите допълнителни документи:

• Договор за покупко-продажба, наследство или приватизационен сертификат - тези документи установяват вашата собственост върху апартамента.
• Извлечение от регистъра на USRN (предоставя се от 2016 г.) или удостоверение за собственост на жилище (издадено до 2016 г., валидно сега).
• Техническият паспорт на апартамента, който ще ви помогне да се уверите, че в него няма незаконни преустройства.
• Удостоверение за регистрирани лица (формуляр No 9), което понякога се нарича удостоверение за семейния състав.
• Актове за съгласуване на измервателни уреди или други документи за липса на дълг за комунални услуги.
• Удостоверения от наркологични и невропсихиатрични диспансери, че не сте регистриран и имате право да сключвате сделки с недвижими имоти.
• Удостоверение за премахване на тежести - за апартаменти, закупени с ипотека.
• Удостоверение за премахване на временни мерки - ако апартаментът е бил заложен или е имало спорове за него, но всички въпроси са били успешно разрешени в съда.

Добавете извлечение от USRN директно към обявата в портала. С нея купувачите ще бъдат сигурни, че всичко е наред с вашия апартамент: не е под арест или забрана, не е в ипотека или в дългосрочен наем. Извлечението ще съдържа анонимни данни за собствениците, както и кадастралната стойност. Услугата е безплатна за продавачите.

Ако след сключването на договора за продажба купувачът има проблеми с апартамента, той може да оспори сключването на сделката в съда. Понякога се оказва, че се доказва, че продавачът не е предоставил цялата информация за обекта и ако недостатъците са били открити по-рано, покупко-продажбата нямаше да се осъществи. Ето защо си струва да предупредите купувача за наистина важните моменти и да се консултирате с адвокат или опитен брокер, ако възникнат съмнения на всеки етап от сделката.

9. Обмислете аргументите за договаряне

Понякога купувачите се опитват да свалят цената с 20-30% още при гледане. Те осъзнават, че продавачът най-вероятно е оставил място за преговори и се опитват да разберат границите.

Не се съгласявайте да намалите цената веднага. Напротив, оправдайте фигурата си, покажете други опции във вашия район: не толкова изгодни, в най-лошо състояние, по-далеч от метрото, училищата или детските градини. Обяснете, че не бързате, така че ще чакате купувач, който е готов да плати справедлива цена.

Всъщност договарянето е добро: то потвърждава, че лицето се интересува от сделката. Бъдете готови да отстъпите, но бъдете ясни относно минималната цена, на която ще се съгласите на сделката. В крайна сметка вашата цел е не само бързо да продадете апартамента си, но и да получите максимална полза.

При това бъдете обективни. Ако покривът тече в къщата и продавате апартамент на последния етаж, струва си да намалите малко цената. Може да помислите и за ревизия, ако от обявите за продажба на апартаменти става ясно, че пазарът е надолу.

Но когато купувачите поискат голяма отстъпка просто защото са намерили по-евтин вариант, не е нужно да намалявате цената на апартамента си. Ако друг обект беше наистина интересен и изгоден за тях, те нямаше да се пазарят с вас дълго време.

Анастасия Мазанко брокер.

Купувачът може да намери почти всяка причина за пазарлък: например в апартамента не са монтирани металопластични прозорци, ламиниран паркет се разминава, плочки не са положени, апартаментът е на първия или последния етаж. Но практиката показва, че ако собственикът твърдо отстоява позициите си и иска да продаде имота поне на определена цена, тогава купувачът ще трябва да се откаже - или да потърси други възможности. Ето защо е по-добре незабавно да включите в цената "пространство за маневриране" и да направите отстъпки за отстраняване на обективно сериозни недостатъци.