Защо дългосрочните ипотеки са добре

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

По-малко рискове, повече комфорт и инфлация са подходящи само за вас.

Защо се страхуваме от дългосрочни ипотеки

Ипотеката е дългосрочен жилищен заем. Минималният срок на ипотека в руските банки е 1 година, максималният е 30 години. Като всеки заем, ипотеката е надплащане. Банката дава пари на заем и взима лихва за тях. Колкото по-дълго човек използва тези средства, толкова повече лихва плаща. В случай на ипотека се оказва, че използваме парите на банката от 20-30 години, така че надплащането се оказва катастрофално.

Например, да вземем сумата от 2,4 милиона рубли. Лихвеният процент е 9,2%.

Срок на ипотека	5 години	10 години	15 години	20 години	25 години	30 години
Месечно плащане в рубли	50 054	30 663	24 629	21 904	20 471	19 658
Общата цена на заема, в рубли	3 003 240	3 679 560	4 433 220	5 256 960	6 141 300	7 076 880
Надплащане, в рубли	603 240	1 279 560	2 033 220	2 856 960	3 741 000	4 676 880

С ипотека за 20 години плащането ще бъде 21 904 рубли, а надплащането ще бъде 2 милиона 856 хиляди рубли, тоест повече от сумата, която първоначално взехме назаем.

Заменете числата си в таблицата, за да видите колко дълго е най-добре да изтеглите ипотеката. Можете да изчислите размера на плащанията във всеки ипотечен калкулатор - например.

В нашия случай ипотечното плащане за 20 години се различава от плащането, изчислено за 30 години, само с 2 246 рубли, а надплащането е повече с 2 643 000 рубли. През тези 10 години ще раздавате 264 хиляди на година или 22 хиляди на месец - неоправдана цена за разликата от 2246 рубли.

Защо не е толкова страшно, колкото изглежда?

На пръв поглед дългосрочната ипотека е робство за цял живот. В името на собствените си квадратни метри трябва да приспадате значителна част от заплатата си всеки месец - и да правите това в продължение на 20-30 години. И в резултат на това банката ще получи два или три пъти повече, отколкото първоначално е издала. Въпреки това, ако го погледнете, не е толкова страшно.

Вие избирате комфортни плащания

Дългосрочната ипотека ви позволява да запазите обичайния си начин на живот и да не преминавате към икономии. Поради факта, че взимате заем за 20-30 години, месечната вноска няма да бъде много голяма. За жителите на големите градове неговата сума ще бъде дори по-малка от цената за наемане на апартамент.

Например, купихте апартамент в нова сграда за 3 милиона рубли. Първоначалното плащане е 600 хиляди, останалата част е взета по ипотека при 9, 2% годишно. Ако вземете заем за 10 години, тогава плащането ще бъде 30 663 рубли, а ако за 20 години - 21 904 рубли. Оказва се почти 9 хиляди по-малко.

Намалява риска от забавено плащане

Най-ужасният въпрос за тези, които теглят ипотека: "Ще имам ли достатъчно пари, за да ги изплатя?" Мнозина живеят с надеждата, че след няколко месеца ще стане по-лесно, но ситуацията в страната е такава, че цените растат, но заплатите не. И ако днес е трудно да се плати, то утре ще бъде още по-трудно. Ето защо, ако първоначално не сте сигурни, че ще изтеглите големи плащания, по-добре е да се застраховате.

С дългосрочна ипотека не рискувате това: 20 хиляди са по-лесни за плащане от 30. В случай на форсмажорни обстоятелства ще ви бъде по-лесно да намерите пари.

И ако заплатата все пак се вдигне, плащането ще се натовари още по-малко. Например, вие сте получили 40 хиляди рубли и сте платили 21 900 за ипотека - повече от половината от вашата заплата. Година по-късно натрупате опит и започнахте да получавате 55 хиляди, но плащането на заема остана същото - 21 900 рубли.

Можете да изплатите ипотеката си предсрочно

Сравнително малката месечна вноска оставя място за маневри: когато се появят безплатни пари, можете да изплатите ипотеката предсрочно. Например, ако сте получили бонус, намерили сте работа на непълно работно време или заплатата ви е била повишена. Ранните плащания отиват за изплащане на дълга, а не за лихва по него, така че бързо ще изплатите заема и ще надплатите на банката по-малко.

Има две стратегии за предсрочно погасяване: намаляване на падежа или плащане. В първия случай ще изплатите дълга по-бързо, във втория всеки месец ще давате по-малко на банката. Невъзможно е да се каже със сигурност коя стратегия е по-изгодна: трябва да направите изчисления за конкретен заем и да видите коя опция е за предпочитане за вас.

Нека видим как ще намалее надплащането, ако изберем стратегия за намаляване на срока. Вземете, например, същите 2,4 милиона рубли за 20 години. Ето какво се случва, ако направите предсрочни плащания:

• Едно ранно плащане. В края на годината ви се дава тринадесета заплата - 40 хиляди рубли. Използвате тези пари, за да изплатите ипотеката си. Такова плащане ще ви спести 187 хиляди надплащания и ще намали срока на кредита с 11 месеца.
• 10 плащания по 20 хиляди за 5 години. От време на време имате свободни пари. Правите 10 предсрочни плащания от 20 хиляди рубли през първите 5 години от ипотеката. Това ще ви спести 635 хиляди рубли и ще намали срока на заема с повече от 3 години.
• 10 плащания по 40 хиляди за 10 години. Вече 10 години подред инвестирате тринадесетата си заплата - 40 хиляди рубли - в предсрочно погасяване. Това ще спести 884 хиляди рубли и ще намали срока на заема с 5 години.

Можете да изчислите колко ще спестите от предсрочни погашения. Също така не забравяйте да прочетете нашата статия за това коя стратегия да изберете, за да изплатите по-бързо банков заем.

Инфлацията обезценява дълга ви

Говорейки за огромното надплащане, не бива да забравяме за инфлацията - обезценяването на парите. Преди 20 години хляб можеше да се купи за 7. Средните потребителски цени за стоки и услуги - Федералната служба за държавна статистика на рубли, сега - за 27, а 10 години по-късно - за условни 47 рубли.

В инфлацията няма нищо добро, но в случай на ипотека тя играе само на вашите ръце: цените се покачват, заплатите се индексират, апартаментът ви поскъпва на пазара на недвижими имоти и плащането на ипотека не се променя.

През 2029 г. ще изплатите дълга към банката по цени от 2019 г., дори ако тези пари са достатъчно амортизирани, за да купувате само хляб.

Никой не може да каже със сигурност каква ще бъде инфлацията след 5-10 години. От 2010 г. до 2018 г. той възлиза на 64,3% Инфлацията в Руската федерация. Ако тези темпове продължат, тогава след 10 години вашият апартамент за 3 милиона ще струва почти 5 милиона, след 15 години - 6, 6 милиона рубли, а след 20 години - повече от 10 милиона.

И ако темпът на инфлация намалее, Централната банка ще стане по-евтина, посочи условията за намаляване на лихвата по ипотеките до 8% и заемите. В такава ситуация можете да рефинансирате ипотеката си - банката ще намали лихвата ви.

Уверете се предварително, че в договора за ипотека няма забрана или неустойка за рефинансиране. След това можете лесно да преминете към по-благоприятни условия, ако се появят.

Дейвид Шарковски, управляващ директор на руския клон на Financer.com

Можете да си купите апартамент по-добър и повече

Банката е по-вероятно да одобри дългосрочна ипотека, отколкото краткосрочна. За него е по-изгодно: ще дадете заема по-дълго и ще плащате повече лихва. Освен това банката се презастрахова по този начин: за кредитополучателя е по-лесно да изплаща малки плащания, което означава, че няма да има забавяния.

При дългосрочно кредитиране банката вероятно ще одобри и по-голям заем. Обяснението е просто: размерът на ипотеката зависи от размера на дохода на платеца. Изчислява се така, че месечното плащане да не надвишава 40-60% от общия доход. Съответно, колкото по-дълъг е срокът на ипотеката и колкото по-малък е размерът на плащането, толкова по-голяма е сумата, която банката ще одобри.

Дългосрочната ипотека ви позволява да изтеглите голям заем и да закупите апартамент с по-голяма площ или в по-комфортен район.

Иван Лонкин Ръководител на отдел „Връзки с клиенти“, SDM-Bank

Например, двечленно семейство с доход от 150 хиляди рубли на месец може да вземе ипотека за 5 години - банката ще одобри заем за тях в размер на около 2,5 милиона рубли. Ако вземем предвид заем за едно и също семейство за 25 години, тогава банката вече ще одобри 6 милиона.