Ипотеки през 2016 г. през очите на кредитополучателя

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Ако все още не сте имали време да закупите жилище или планирате да се разширите, тази статия ще ви бъде полезна. В него говорим за всички нюанси на ипотеките в текущите променящи се условия и за начините да спестите много пари при покупка на жилище.

Кризата обхваща целия свят, но все пак трябва да живеете някъде. Разбира се, трябваше да си купите жилище малко по-рано, когато условията за кредит бяха по-добри. Но, от друга страна, пазарът на жилища сега е в дълбока стагнация. И точно сега можете да спечелите в цената: отстъпките и промоциите от разработчиците тепърва започват. Летните по-значими скоро ще заменят сегашните (през лятото никой не купува апартаменти, но е необходимо да се продаде и да продължи строителството).

Ако нямате достатъчно пари за закупуване на апартамент в брой или на вноски, ще трябва да изтеглите ипотека. Вече сме писали за това, но ново време - нови правила. Сега ще разгледаме основните моменти, на които си струва да обърнем внимание (и ако пропуснем нещо, ще изчакаме коментари и ще коригираме).

Какво е ипотека

В момента има няколко основни вида ипотечно кредитиране: стандартно, с държавна подкрепа, програма „Руско семейство“и специална оферта на банките за военнослужещи.

Стандартна ипотека

Конвенционалната ипотека е изключително труден заем. В миналото получаването на ипотечни средства изискваше първоначална вноска от 13% от покупната цена. Сега - поне 15% за първични жилища и 20% за вторични жилища. Реалните условия на Сбербанк са както следва:

Първоначална такса	Кредитен срок
	до 10 години	от 10 до 20 години	от 20 до 30 години
от 20 до 30%	13, 5%	13, 75%	14%
от 30 до 50%	13, 25%	13, 5%	13, 75%
от 50%	13%	13, 25%	13, 5%

В този случай тарифите са валидни, ако:

кредитираният недвижим имот е построен с участието на банкови заеми, в противен случай се прилага надценка от 0,5 процентни пункта;
кредитополучателят застрахова живота и здравето си, в противен случай се прилага премия от един процентен пункт;
до вписване на ипотеката се прилага надбавка от един процентен пункт.

Много банки затегнаха изискванията към кредитополучателите. Ако играете със заемния калкулатор на Сбербанк, можете да разберете, че за първоначалното одобрение на заем младо семейство от двама души ще се нуждае от поне 40-50 хиляди от личния доход на всеки съпруг. Освен това, потвърден доход, така че тези, които получават заплата "черни пари", могат да се окажат в неприятна ситуация.

Средната лихва в момента (реална, а не рекламна) е около 15-16% годишно. Защо? Дори основната ставка за вторични жилища започва от 12, 5%. Ставката за нови сгради е средно 13%. Цените за крайградски недвижими имоти и строителството на частна къща са още по-високи.

Военна ипотека

За военните военната ипотека беше доста приемлив вариант. Още през 2015 г. лихвата по този вид ипотека беше 8% годишно. Днес вече е 12,5% и повече.

Ипотека с държавна подкрепа

Най-добрият вариант в момента е държавно обезпечена ипотека. Това е заем за закупуване на жилище в строеж или жилище в завършена нова сграда. Поради държавни субсидии банката предоставя ставка, намалена до 12% (това е минималният праг, който в действителност ще бъде по-висок - около 13-13,5%).

Тази програма обаче не важи за всички жилища. Основно върху този, който се строи или строи с участието на средствата на банката. В този случай разработчикът трябва да е в определен доверен списък.

Има и ограничение за максималната сума на заема:

8 милиона рубли - за Москва, Московска област и Санкт Петербург;
3 милиона рубли - за останалата част от Русия.

Минималната първоначална вноска за ипотека с държавна подкрепа е 20% от цената на придобитото жилище.

В този случай лихвеният процент по кредита е фиксиран - 12% годишно в големите банки. Този вид ипотека обаче включва задължителна застраховка живот на основния кредитополучател. Освен това размерът на годишната такса се изчислява от остатъчната стойност на кредита и е 1% от сумата, оставаща към момента на плащането, която кредитополучателят дължи (лихвите не се вземат предвид). В случай на отказ от застраховка, банката предлага увеличение на ставката до стандарта и тази точка е посочена в договора за ипотека. Съответно няма да работи да се плати през първата година и след това да се откаже - цялата ипотека ще бъде преизчислена от момента на отказ от застраховка. Също така трябва да запомните, че всички ипотечни апартаменти трябва да бъдат застраховани, а това все още е около 0,4% от неплатената сума.

Струва си да се обърне внимание: към момента на писане на тази статия лихвеният процент по ипотеките с държавна подкрепа тук започва от 11, 9% годишно.

Програма за руско семейство

Нарича се "" в официалните документи. Срокът на тази програма трябваше да изтече през 2015 г., но през 2014 г. беше приета програмата „Осигуряване на достъпни и комфортни жилищни и комунални услуги на гражданите на Руската федерация“, поради което всъщност беше удължена до 2020 г.

Програмата обхваща цялата територия на Русия и е насочена към оказване на помощ на млади семейства, които трябва да подобрят условията си на живот. Всички регулаторни актове обаче се издават от самите региони. За да участва в програмата, младо семейство трябва да отговаря на следните условия:

поне един от членовете на семейството не трябва да е навършил 35 години (член може да стане и семейство от едно лице);
желаещите трябва да имат руско гражданство;
семейството трябва да живее в условия, неподходящи за живот (случаи, когато площта на помещението за едно лице е по-малка от установената в региона; живеене в общински апартаменти).

Съгласно условията на програмата на младо семейство се предоставя държавна субсидия, която трябва да бъде насочена към закупуване на жилище или съвместно строителство. За семейство без деца тази субсидия се отпуска в размер на 35% от прогнозната цена на жилището, а за двойки с деца, включително семейства с един родител, състоящи се от един родител и едно дете, в размер на 40%. На многодетните семейства се предоставят допълнителни обезщетения, като им се осигурява материална подкрепа в пълен размер.

В някои региони вместо това са въведени целеви цени на квадратен метър жилище и намалени лихви, а предлаганите апартаменти се продават завършени.

Програми за лоялност за разработчици

В настоящата ситуация много разработчици се втурнаха предварително и сключиха споразумения за партньорство с големи предприятия. Тяхната същност е следната: компанията дава вид субсидия на служителя в замяна на задължението да продължи да работи, а предприемачът от своя страна предлага отстъпка за жилище. В някои случаи споразумението е тристранно. Третата в него е банката, която предлага намалена ставка.

Между другото, аз се възползвах от тази оферта при покупка на апартамент. Отстъпката на разработчика беше 8% от общата цена на жилището, а лихвеният процент на Сбербанк е фиксиран на 11,4% годишно, без да се променят условията.

На какво трябва да обърнете внимание

По-добре е да вземете ипотека от банка, където е издадена карта за заплати. Това ще сведе до минимум риска от отказ за издаване на ипотека, включително при липса на доход, потвърден от сертификати. Но си струва да се обърне внимание: банките считат трансферите на заплати за заплата. Също така, подобна стъпка ще намали допълнителните лихвени надбавки.
Много региони предлагат допълнителни програми за закупуване на жилища. И така, в моя роден Уляновск има "губернаторска ипотека": на кредитополучателите, участващи в програмата, общината плаща лихва по заема за първите три години.
Подобни програми могат да работят за някои трудови специалности (например лекари) или предприятия.
Банките са много по-лесни за одобряване на заеми за покупка на нова сграда. Струва си да се обърне внимание на връзката между предприемача и банката и да отидете за първоначално одобрение с вече избран апартамент. Това ще намали вероятността от отказ без обяснение и ще увеличи шансовете за получаване на ипотека.
Акциите в апартамент трябва да бъдат съставени в съответствие с текущия доход: колкото по-висок е облагаемият доход, толкова по-висок трябва да бъде делът. Така, благодарение на данъчното облекчение, ще бъде възможно да върнете част от средствата си много по-бързо. Припомнете си, че това е не само цената на самия апартамент (по-точно частта му, взета на кредит), но и част от лихвите, платени по договора. Това ще ви позволи да изплатите част от заема малко по-рано.
Всяко плащане над месечната вноска трябва да бъде платено чрез банков служител. Проверете факта на дебитиране на по-голяма сума от сметката. Допълнителните 500-1000 рубли играят роля, колкото и смешно да е, защото всяко надплащане не отива за изплащане на лихви, а за изплащане на главния дълг.

Вземете или не?

Въпреки многото трудности, нерви и значително надплащане, ипотеката е единственият реален шанс за много жители на страната ни да придобият жилище. Недвижимите имоти поскъпват много по-бързо, отколкото благосъстоянието на обществото расте. А средната месечна вноска за ипотечен апартамент е сравнима с наема.

За да вземете точно решение, трябва да тръгнете по сериозен път. Ще трябва да се консултираме с много различни специалисти. Опитайте се да намерите информация за всички оферти във вашия регион, преди да отидете при разработчика. Изчислете максималния брой опции за погасяване и се спрете на тази, която гарантирано ще изплати ипотеката в случай на форсмажорни обстоятелства. По-добре е да платите повече и да се върнете към бързото изплащане по този начин, отколкото да не можете да плащате месечната ставка в труден момент.

Можете да се запознаете с действащите държавни програми в общината. Офертите на банките винаги са достъпни на техните уебсайтове, но трябва да отидете лично. Същото важи и за предприемачите: понякога последните непродадени апартаменти в къща непосредствено преди доставката й са много по-евтини, отколкото на етапа на разкопките.

И, разбира се, не забравяйте, че можете и трябва да се оплаквате от проблеми. За строителите заплахата е да се свържат с различни държавни агенции. И ако в банката се появят проблеми, можете да се свържете със служителите на Централната банка.