Как да си купите апартамент, който вече е ипотечен

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

По-безопасно е да закупите такова жилище със съгласието на банката и с нейно участие.

Възможно ли е да се купи апартамент, който вече е ипотечен

Ипотечните жилища са заложени от банката - запис за това е в Единния държавен регистър на недвижимите имоти. Собственикът не може да извършва сделки с такъв апартамент без разрешението на ипотекарния кредитор: Rosreestr просто няма да регистрира прехвърлянето на собствеността. Но това не означава, че е невъзможно да се продаде или купи ипотекиран недвижим имот. Просто самата процедура ще бъде малко по-сложна и по-дълга.

Защо да продавате апартамент, който има ипотека

Ако апартаментът отиде в банката чрез съда, защото собственикът дължи заем, тогава финансовата институция го продава чрез публичен търг. Когато самият собственик реши да продаде ипотекиран имот, потенциалните купувачи могат да бъдат подозрителни към това. Ипотеката има репутация на робство, чиито окови могат да бъдат хвърлени само с последното плащане. Ако човек продаде апартамент, нещо не е наред или с него, или с апартамента, смятат някои.

Всъщност може да има милион причини. Собственикът решава да се премести в друг град за работа или в по-голям апартамент поради попълването на семейството. Съпрузите се развеждат, искат да изплатят дълга и да си поделят парите за ипотечния апартамент. Кредитополучателят е променил финансовото състояние, той не може да се справи със заема и иска да го върне, преди ситуацията да стане непоправима.

Разбира се, причината може да е нещо неприятно: покривът тече, на входа има хранилище за наркотици, а управляващата компания събира толкова много пари, сякаш през зимата поръсва тротоарите с кристали Сваровски. Но вие не сте застраховани от подобни рискове дори когато купувате апартамент без ипотека - просто трябва да проверите всичко.

Сега в Русия почти половината от сделките с недвижими имоти се извършват с привличане на ипотеки. Така на пазара ще има повече апартаменти, които са обременени с ипотеки.

Изгодно ли е да купите апартамент, който вече е в ипотека

Когато банка продаде апартамент на длъжника на публичен търг, може да се очаква значителна отстъпка. За финансова институция това е неосновен актив, така че тя се опитва да се отърве от него, като просто върне своя собствен.

При продажба на жилище от собственика не може да се очаква необикновено изгодна цена. Но все пак може да хвърли малко - за излишни неприятности и за да ви мотивира да си купите апартамент с тежест.

Как да купя апартамент с ипотека

В зависимост от условията можете да закупите апартамент по различни начини.

С погасяване на ипотеката към момента на сделката

Условия: сделката се извършва със съгласието на банката, в която настоящият собственик е издал ипотеката; купувачът закупува обекта срещу пари в брой.

Най-сигурната схема. Той защитава всички страни по сделката: купувача, продавача и банката. Нека да разгледаме един пример.

Продава се апартамент за 3 милиона рубли. Банката се съгласява със сделката и определя размера на оставащия дълг - 500 хиляди рубли. За изчисления се използват две клетки. Преди подписването на договора за покупко-продажба в тях се залагат парите на купувача: 500 хиляди в един и 2,5 милиона в друг.

В документите за килиите е предписано кой и кога може да вземе сметките. Ако договорът за покупко-продажба бъде подписан и прехвърлянето на собствеността бъде регистрирано в Rosreestr, банката ще може да вземе своите 500 хиляди от една клетка, продавачът - 2,5 милиона от втората, а купувачът - ипотека за премахване тежестта. Ако сделката се провали, купувачът ще върне средствата си и нищо няма да се промени за останалото.

Понякога средствата за заем могат да бъдат депозирани не чрез клетка, а директно в банката, но финансовата институция във всеки случай участва активно в процеса.

С прехвърляне на дълг

Условия: сделката се извършва със съгласието на банката, купувачът закупува жилище по ипотека от същата банка.

Купувачът подава заявление за ипотека в банката, сякаш купува някакъв апартамент. Процесът на одобрение ще бъде подобен и ще отнеме приблизително същото време. Тъй като той ще стане кредитополучател по време на покупката, финансовата институция ще провери платежоспособността му и ще реши дали е готов да го види като клиент.

Тук освен договора за покупко-продажба се сключва договор за прехвърляне на права на вземания по стар кредит или нов договор за заем между банката и купувача. Обременяването в Rosreestr се премахва и се налага ново с регистрацията на правата на следващия собственик.

Татяна Трофименко Водещ юрист на Европейската правна служба

Тази схема също е доста безопасна.

С предсрочно погасяване на ипотеката за сметка на купувача

Условия: банката не е съгласна да продаде апартамента, купувачът купува апартамента срещу пари. Или купувачът взема заем от друга банка.

В този случай купувачът погасява заема. Съответно той трябва да има на разположение сума, равна на остатъка от дълга. Страните сключват предварителен договор за покупко-продажба на апартамент, според който продавачът получава пари за закриване на ипотеката. След това тежестта се отстранява от апартамента, а след това жилището се продава като недвижим имот без обезпечение.

Тази опция е по-рискова за купувача, тъй като парите се превеждат по споразумение, което не подлежи на регистрация в Rosreestr.

Татяна Трофименко Водещ юрист на Европейската правна служба

На теория продавачът може да откаже да регистрира договора за покупко-продажба с Rosreestr. Купувачът ще може да получи пари от него, но само по съдебен път.

Какво да запомня

• Можете да закупите апартамент, който вече е в ипотека.
• Трябва да го проверите по същия начин като жилището без тежести.
• По-безопасно е да закупите апартамент със съгласието на банката и с нейно участие.