10 грешки при покупка на апартамент, който може да стане скъп

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Ще бъдете спасени от вниманието към нюансите, които на пръв поглед изглеждат незначителни.

1. Не проверявайте документи

Обстойното проучване на документи е толкова елементарен етап, че сякаш никой няма да го хване. Но точно такава увереност има всички шансове да стане фатална.

Например продавачът ще покаже паспорт - обикновен документ, нищо подозрително. А по-късно се оказва, че преди шест месеца е подал сигнал в полицията, че го е загубил. И сега се опитва да сключи сделка за невалиден документ за самоличност. В бъдеще това може да обещае много проблеми, дори ако купувачът в крайна сметка успее да докаже своята позиция.

Има и по-малко очевидни грешки и печатни грешки, поради които има риск да бъде поставена под съмнение законността на сделката – различни дати на едно и също събитие в документи или несъответствие в една буква в имената.

Какво да правя

Винаги четете внимателно всеки документ, дори ако имате пред себе си образец на договор. Проверете дати, собствени, фамилни имена - цялата ключова информация. Специалната служба на Министерството на вътрешните работи "Проверка на списъка с невалидни руски паспорти" ще помогне да се установи автентичността на паспорта. За да направите това, имате нужда само от серия и номер на документ.

2. Игнорирайте законността на оформлението

Държавата забранява чупене и строеж на стени на случаен принцип. Тук произволът е опасен: те ще прорязват вратата в един апартамент и цялото стълбище ще се срути. Следователно всяко преустройство трябва да бъде договорено.

Ако предишният собственик не е извършил преустройството съгласно буквата на закона, тази отговорност ще падне върху плещите на новия собственик на жилището и ще изисква много време и много пари. Освен това някои трансформации никога няма да бъдат одобрени. И ще трябва да върнете стените на местата, определени според документите, в противен случай апартаментът може дори да бъде отнет и продаден на публичен търг.

Какво да правя

Поискайте разширено извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, което съдържа техническия план на апартамента. Тогава ще бъде възможно да го сравните с реалното подреждане на структурите и да разберете дали всичко е наред. В някои случаи фактът на некоординирано преустройство ще бъде записан в плана.

3. Не проверявайте архивната информация за регистрираните в апартамента

Случва се удостоверение за регистрация във формуляр 9, където е посочено всичко регистрирано в апартамента, не предизвиква въпроси. Но има противоречиви категории наематели, за които си струва да се знае, дори ако са изписани.

Например, това са липсващите. Ако съдът е признал дадено лице като такова, то може да бъде изписано от Закона на Руската федерация от 25 юни 1993 г. № 5242-1. Но когато изчезналото лице се върне, той има право да иска възстановяване на регистрацията на старото място на пребиваване.

Подобна е ситуацията и със затворниците. От 2015 г. те са престанали да се издават от Федералния закон от 31 декември 2014 г. № 525-FZ, за да бъдат регистрирани в местата за лишаване от свобода. Сроковете на лишаване от свобода обаче са дълги, така че теоретично съществува риск нарушителят след изтърпяване на наказанието да се върне и да се опита да се регистрира в стария си апартамент.

Какво да правя

Трябва да поискате от продавача два сертификата:

• Архив за регистрация във формуляр 9. Не винаги се дава доброволно, защото съдържа лични данни на бивши жители. Но именно този документ показва в динамика всеки, който някога е бил регистриран в апартамента.
• Помощ във формуляр 12. Той съдържа информация за това дали някой от категориите „проблемни” някога е бил регистриран в апартамента.

4. Не изисквайте съгласието на съпруга на продавача

Имуществото, придобито в брака, се счита за съвместна собственост, дори ако е записано само на името на съпруга или съпругата. Така че единият съпруг няма право да продава апартамент без съгласието на другия. Сделка, извършена без одобрението на второто лице, може да бъде оспорена.

Но това не е всичко. Подобни проблеми понякога възникват така или иначе, дори ако собственикът на апартамента е разведен. Така например бившите съпруг и съпруга не са успели да си разделят имота и все още да го притежават заедно.

Какво да правя

Изисквайте нотариално заверено съгласие на втория съпруг или съдебно решение за разделяне на имуществото, според което имотът е прехвърлен на продавача.

5. Не знам как е формализирана приватизацията

Ако по време на приватизацията лице, което е имало право да участва в нея, откаже своя дял, то той запазва правото да живее в апартамента за цял живот.

Звучи малко по-страшно, отколкото е в действителност. Такъв наемател може доброволно да се съгласи да напусне апартамента и да се регистрира на друго място, както и да го направи по съдебен ред.

Въпреки това, ако купувачът не изясни незабавно този въпрос, тогава той рискува да участва в дълги съдебни спорове в бъдеще.

Какво да правя

Проверете документите за приватизация и сравнете датите в тях със списъка на наемателите, регистрирани по това време в апартамента, които са посочени в архивното удостоверение във формуляр 9.

И ако намерите лице с право да живеете цял живот, тогава получете от него нотариално заверено изявление за отказ от това право и документ за регистрация на нов адрес, след като бъде изписан от стария апартамент.

6. Не гледайте удостоверението за правоспособност на продавача

Всяка сделка е валидна, ако участниците в нея са с трезв ум и солидна памет. За съжаление неспособността не е очевидна - можете да си купите апартамент от разумен собственик и след това да разберете, че той няма право да го продава. И накрая да остане без пари и без апартамент.

Какво да правя

Поискайте от продавача удостоверение за правоспособност от психиатър и нарколог. Освен това, ако е възможно, по-добре е да отидете на лекар с него, за да се уверите, че не е купил документи в прехода.

7. Изхвърлете наследници

Купуването на апартамент, който е наследен от собственика, е потенциален източник на проблеми. Разбира се, нещата не вървят непременно по най-лошия сценарий.

Но понякога след продажбата се появяват лишени наследници, които оспорват сделката. Те също биха могли да кандидатстват за апартамент, така че процесът на разделяне на жилищното пространство трябва да се стартира отново. Купувачът в тази ситуация е невинно наранен.

Какво да правя

Колкото повече време е минало от получаването на наследството, толкова по-малък е рискът да се появят недоволни. Така че вижте в удостоверението за годината, когато апартаментът е прехвърлен. И се консултирайте с адвокат - нека провери конкретната ситуация с жилището, което ще купите.

8. Загуба на зрението на децата

Ако собственикът има деца, възможно е апартаментът да е закупен с майчински капитал. В този случай родителите са длъжни да осигурят на децата си дялове в жилище. Ако не е избрана, тогава транзакцията може да бъде оспорена.

Но украсените детски дялове в апартамента обещават допълнителни проблеми. Ако собственикът е непълнолетен, съгласието за продажба трябва да бъде дадено от органите по настойничество. И ако децата са над 14 години, тогава те самите.

Какво да правя

Поискайте от продавача на недвижими имоти удостоверение от пенсионния фонд, че майчинският капитал не е използван за закупуване на апартамент. Ако собствениците са деца, уверете се, че всички необходими съгласия са в пакета от документи.

9. Не проверявайте плащанията за жилищни и комунални услуги

Дори не става дума за дълг. Ако предишният собственик не е платил за общия апартамент, тогава дълговете остават за него. Изключението е основен ремонт, тук новият наемодател ще трябва да погаси неплащането.

Струва си да погледнете сметките за комунални услуги, за да сте сигурни, че общият апартамент няма да ви съсипе в бъдеще. Защото дори в един град сумите понякога се различават значително от район до област и от едно управляващо дружество до друго.

Дълговете на предишния собственик са изложени на риск, когато са огромни. И ако той вече е влязъл в производство по несъстоятелност, тогава сделката за продажба може да бъде обявена за недействителна и апартаментът може да бъде върнат на масата, за да изплати задълженията.

Какво да правя

Поискайте да покажете плащанията за последните месеци.

10. Измами с договора

Хората отиват на всякакви трикове, за да укриват данъци. Например, предлага се в договора да не се вписва цялата сума на сделката. Може да е от полза за продавача, но не и за купувача.

В този случай купувачът ще предяви всички претенции за точно сумата, посочена в документите. Той също така няма да може да получи пълното данъчно приспадане за закупуване на жилище. И когато продава по-бързо от три години по-късно, той рискува да плати повече данъци, отколкото би могъл.

Освен това не е необходимо да се съгласявате с договор за подарък вместо договор за покупко-продажба, когато прехвърлянето на пари е формализирано с някакъв документ. Първо, тогава купувачът ще трябва да плати данъка - за доходи под формата на недвижими имоти, получени като подарък от някой, различен от близък роднина. Второ, сделката може да бъде недействителна.

Какво да правя

Напишете истината в договора. Фалшифицирането е от полза за продавача, но първо трябва да помислите за себе си и своите предимства.