Как да си купите апартамент и да не съжалявате: експертни съвети

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Заедно с експерт по недвижими имоти разбрахме какво да вземем предвид при покупка, защо да го вземем и как да постъпим, ако сред собствениците има непълнолетни.

Какво да търсите при избора на дом

Областна инфраструктура

Районът трябва да бъде самодостатъчен, така че повечето от обектите, които редовно ще посещавате, да са ако не на пешеходно разстояние, то поне на една или две спирки от дома ви. Минималният набор е супермаркет (и за предпочитане няколко наведнъж, за да не стоят на опашки), аптека и клиника. Ако семейството вече има или се очаква да има деца, в близост трябва да има училище и детска градина. Погледнете по-нататък според вашите нужди. Някой има нужда от фитнес клуб недалеч от дома, някой има нужда от парк за джогинг или оборудвана зона, където можете да се разхождате и тренирате кучето си.

Когато разглеждате апартамент, ви съветвам да действате от общо към конкретно. Първо разглеждаме района (общ), след това къщата и околностите и едва след това апартамента (частен). Разберете какво има в квартала, дали в близост има необходимата инфраструктура и зелени места. Уверете се, че в квартала няма опасни индустрии.

Инфраструктурата около вторичните жилища често е по-добра, отколкото в новите райони. Ако купувате жилище в нова сграда, проверете как ще се развива районът. Добре е, ако предприемачът се погрижи за комфорта на купувачите и предвиди в проекта не само магазини на първите етажи на къщи, но и училище с детска градина на пешеходно разстояние.

Avito събра повече за продажбата на апартаменти от цяла Русия - има както нови сгради, така и вторични жилища от собствениците. С помощта на филтри можете бързо да намерите удобна опция: изберете района на града, площта на апартамента и броя на стаите, вида на къщата и желания етаж - в търсенето ще се покажат само подходящи оферти резултати.

Потърсете реклами с надпис „Онлайн дисплей“: това означава, че продавачът или собственикът е готов да ви заведе на обиколка на апартамента с помощта на видео връзка, използвайки канал, който ви е удобно – например Skype или WhatsApp. Освен това можете да поискате от собственика на имота да демонстрира състоянието на входа, асансьора и прилежащата територия.

Транспортна достъпност

Когато трябва да се приберете вкъщи с три прехвърляния, това отрича цялата радост от спестените пари и успешното оформление на апартамента. Местоположенията, изолирани от главните транспортни артерии, може да не са толкова привлекателни, колкото обеща продавачът. Относително казано, ако само един път води до района, пригответе се за редовни задръствания. Сутрин и вечер той ще бъде пълен с автомобили.

Опитайте да пътувате от бъдещия си дом до работа и обратно в пиковите часове и вижте дали общественият транспорт се движи редовно. Това си струва да направите, дори ако пътувате предимно с личен автомобил. Понякога е по-лесно да спестите време и да се приберете с автобус, отколкото да заседнете в задръстването. Но имайте предвид, че в големите градове шансовете да попаднете в задръстване са много високи в наземния обществен транспорт. В този случай се съсредоточете върху това колко бързо и удобно можете да стигнете до там с метро или влак.

И накрая, погледнете района през очите на постоянен жител, а не на гост. Лесно ли е да стигнете пеша от най-близката автобусна спирка и метростанция до дома си, или трябва да минавате през пустош, където няма фенери? Има ли организиран паркинг или дворът е пълен с коли? Всичко това са дреболии, но те засягат комфорта на живот, така че понякога е по-добре да не пестите пари и да изберете опция, макар и по-скъпа, но в удобен район.

Състояние на къщата

Не се ограничавайте с оглед на апартамента и внимателно проучете входа, къщата и околността.

Алена Квач

Разгледайте къщата отвън, определете къде се намира апартаментът и проверете за повреди по стените. Погледнете накъде гледат прозорците, дали наблизо има заведения за обществено хранене и денонощни заведения, които нарушават спокойствието.

Обърнете внимание на състоянието на пътищата за достъп и тротоарите - ако дори през топлия сезон трябва да маневрирате между дупки, през зимата пътят ще се превърне в лента с препятствия. Вижте как е подреден дворът: има ли пейки и място за спорт, детска площадка.

Алена Квач

Няма да е излишно да общувате с непосредствени съседи от близките апартаменти и да видите какъв контингент е населението на къщата. Обърнете внимание на състоянието на асансьорните групи и асансьорите. Ако къщата има улей за боклук, тогава трябва да проверите със съседите дали има насекоми и гризачи, както и да разберете как работят комуналните услуги и HOA или управляващото дружество.

Състояние на апартамента

Не се подвеждайте от свеж ремонт - зад него могат да се крият дефектно окабеляване, изтичащи тръби или незаконно преустройство. Огледайте апартамента през деня: по този начин можете да оцените естествената светлина и да забележите дребни дефекти като следи от течове. Между другото, по-добре е да изберете опции с прозорци на югозапад или югоизток, ако искате стаите да са светли през деня.

Алена Квач

Вътре в апартамента обърнете внимание на възможни течове и преустройства, които нарушават структурните елементи на стаята. Проверете потока на студена и топла вода - в някои домове това е непоправим проблем. Препоръчвам да разгледате касовите бележки за сметки за комунални услуги и основен ремонт за няколко месеца. Някои асоциации на собственици включват опции като видеонаблюдение или охрана и почистване в комуналните услуги. Това води до значителна сума месечни вноски.

Ако инспектирате апартамент през студения сезон, докоснете батериите и прокарайте ръка по стените, които граничат с улицата - те не трябва да са студени. Трябва да се провери вентилацията в кухнята и банята. Прикрепете лист хартия към отдушника - ако е привлечен от отвора, значи всичко е наред.

Разгледайте прозорците и балкона. Моля, имайте предвид, че няма ивици и следи от мухъл около отворите на прозорците и няма издухване от пукнатините. Проверете дали е лесно да отворите напълно рамките и превключете на режим на вентилация. Ако прозорците гледат към шумна улица, уверете се, че са добри в заглушаването на звуците отвън.

Вижте състоянието на пода, стените и тавана. Ако по тавана има странни петна и ивици, това най-вероятно са последствията от наводнение. Все още можете да преговаряте със съседите отгоре, но когато апартаментът е на последния етаж и виновен е течащият покрив, ще бъде по-трудно да се коригира ситуацията. Разходете се през стаите и проверете дали подът не скърца и не провисва под краката ви. Разгледайте ъглите - ако видите сиви петна по тапета, това е мухъл. Ще трябва да го извадим и да направим ремонт отново.

Какво да проверите преди да купите

Извлечение от USRN

Без да вземете предвид информацията от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, рискувате да загубите пари, ако например жилище бъде продадено, без да уведомите един от собствениците. Извлечение ще ви помогне да разберете колко собственици всъщност има апартаментът и какви са неговите характеристики: по този начин можете да разберете точните кадри и да сравните стаята с техническия план - никога не знаете, изведнъж собствениците организираха некоординирано преустройство.

Алена Квач

Важно е да разберете какво е непоследователно преустройство. Ако е извършено за сметка на вътрешни прегради в апартамента и носещите стени не са засегнати, трябва да поръчате нов технически паспорт от Бюрото за техническа инвентаризация (BTI), който ще потвърди целостта на конструктивни елементи. Когато къща с газова печка комбинира кухнята със стая, оформлението може да бъде узаконено само чрез връщане на кухнята към първоначалния изолиран вид - например чрез възстановяване на вратите и стените.

Ако в апартамента са пренесени мокри зони, такива промени не могат да бъдат узаконени. В бъдеще това заплашва с факта, че при продажба на жилище под ипотека, оценителят на независима оценителска компания ще откаже да одобри обекта. Ще трябва да изчакаме хора, които са готови да купят апартамент с преустройство срещу пари. Поради това пазарната стойност на имота намалява и кръгът на купувачите се стеснява – 80% от сделките с недвижими имоти се извършват с участието на ипотеки.

Извлечение ще покаже и дали жилището има тежести. Например недвижими имоти могат да бъдат запорирани за дългове или заложени в банка. Няма да стане да се купи такъв апартамент.

Avito защитава интересите на продавачите и купувачите и гарантира, че транзакциите са честни и прозрачни. Преди да купите, можете да проверите имота тук: доклад от USRN и да се уверите, че всичко е наред с апартамента. Справката ще ви помогне да разберете кадастралната стойност на обекта, въз основа на която се изчислява данъкът върху недвижимите имоти, ще покаже броя на собствениците и историята на тяхната промяна, както и наличието на тежести - напр. договор за ипотека, арест или лизинг. Всичко това ще помогне за намаляване на рисковете при покупка. За купувача отчетът струва 299 рубли.

За продавачите издаването на извлечение ще бъде безплатно, всички разходи се поемат от Avito. Личните данни в доклада не се разкриват: няма номер на апартамента или имената на собствениците. Такъв извлечение ще помогне за бърза и изгодна продажба на жилище - ако купувачът види, че всичко е чисто с обекта, е по-вероятно да се съгласи на сделката.

Документи за самоличност на собственика

Това е застраховка срещу сблъсъци с измамници: ако купите апартамент от лице, което се представя за негов собственик, тогава ще трябва да се справите с истинския собственик на имота. Министерството на вътрешните работи има такъв, с който можете да проверите дали паспортът е валиден. Уверете се, че неговата серия и номер, както и фамилията, собственото и бащиното име на собственика съвпадат с посочените в документите за апартамента. Ако след закупуване на жилище собственикът смени паспорта си, погледнете предпоследната му страница - тя съдържа информация за издадени преди това паспорти.

Проверете това със семейното положение на собственика. Ако е закупил апартамент, докато е бил женен, тогава апартаментът се счита за обща собственост. Продажбата на апартамент без разрешението на съпруга ви няма да работи, така че поискайте нотариално заверено съгласие за продажбата. Ако собственикът е разведен, тогава ще бъде полезно и съдебно решение за разделяне на съвместно имущество.

Алена Квач

Тук трябва да обърнете внимание не само на това кога е закупен апартаментът, но и каква е била формата на плащане. Ако къща е закупена седмица преди сватбата на ипотека или разсрочено плащане и в брак съпрузите са извършили плащания заедно, тогава за такъв апартамент е необходимо съгласието на съпруга или съпругата, тъй като част от средствата за изплащане на дългът е използван от общия бюджет. Давността след развода е три години, след този срок не се изисква съгласие.

Изключение правят ситуациите, когато настоящият собственик е получил апартамент като подарък или го е наследил, докато е бил женен. Такова имущество принадлежи само на него.

За непълнолетни собственици си струва да проверят акта за раждане или паспорта и да сравнят данните с информацията в жилищните документи.

Алена Квач

Ако непълнолетни деца са регистрирани в апартамента, тогава преди сделката те могат да бъдат изписани на всяко друго място. В същото време е необходимо да се посочи алтернативен адрес, детето не може да бъде изписано „за никъде“. Ако родителите имат различни адреси за регистрация, тогава за изписване на детето е необходимо съгласието на втория родител.

Когато непълнолетни деца са собственици на дял от недвижим имот или обект в пълен размер, се изисква разрешение на органите по настойничество. Те ще се уверят, че новото жилище не влошава условията на живот на детето и има подходящи технически и други характеристики, като площта на апартамента, района на неговото местоположение и достъп до образователни институции.

Нотариални актове

Те са и законните. Например, ако собственикът на жилище го е приватизирал, такъв документ ще бъде споразумение за прехвърляне на апартамента в собственост. При закупуване на обект собствеността се потвърждава от договора за покупко-продажба, сключен с предишния собственик. Той трябва да бъде придружен от акт за приемане и предаване на недвижим имот и разписка от бившия собственик за получаване на пари.

Ако собственикът на апартамента го е купил, докато къщата току-що се строи, документът за собственост ще бъде споразумение за съвместно участие в строителството с акт за приемане и прехвърляне на завършено жилище.

В случаите, когато собствеността е потвърдена с договор за подарък или удостоверение за наследство, по-добре е да се консултирате с адвокат преди покупката. Например може да се появят неотчетени наследници, които претендират за дял от апартамент, а измамната схема може да бъде прикрита като договор за дарение.

Запитвания за регистрирани в апартамента

Ще ви трябва удостоверение за регистрация във формуляр No 9 - от него се вижда кой е регистриран в стаята в момента. Можете също така да издадете архивно удостоверение, за да разберете кой е бил регистриран в апартамента по-рано и да проверите дали сред тези хора има временно изписани хора. Ако има такива, по-добре е да се свържете с адвокат.

Нуждаете се и от удостоверение за дерегистрация във формуляр № 12. Има изброени хора, които по една или друга причина са били изписани от апартамента: например са в лечебно заведение, излежават време в затвора или са отишли липсва. Ако всяка колона съдържа "не", всичко е наред, в противен случай проверете със собственика какво се случва с тези хора сега.

Алена Квач

Ако при получаване на удостоверение във формуляр № 12 се окаже, че в апартамента е регистрирано лице, което в момента е в затвора, бих препоръчал да не се занимавате с този обект. След като изтърпи наказанието си, гражданинът има право да се регистрира за предишното си местожителство.

Удостоверения за правоспособност

Ако продавачът е бил ограничен от съда в правоспособността си или не е разбрал смисъла на действията си, сделката може да бъде обявена за нищожна.

Алена Квач

Ако регистрираното в апартамента лице се окаже недееспособно, трябва да се има предвид, че тази категория хора се подлагат на процедура за разглеждане в съда. По време на прегледа трябва да бъде призната недееспособността на гражданина. Освен това се назначава и настойник, който представлява интересите на подопечния и гарантира, че презаселването се извършва в съответствие със закона.

За да сте сигурни, поискайте от собственика на апартамента удостоверение от психиатър и нарколог - това е доказателство, че той е в трезво съзнание и не е регистриран. Можете да поканите специалист, който да проведе проучване точно върху транзакцията.

Пълномощно

Доста рисковано е да купувате апартамент не от собственика, а от негов представител, упълномощен да се разпорежда с имота. Но ако няма други възможности, уверете се, че всичко е наред с пълномощното. Той трябва да бъде нотариално заверен и можете да премахнете съмненията относно автентичността на документа с помощта на Федералната нотариална камара. Сравнете данните на принципала и представителя с това, което е посочено в техните паспорти. Ако принципалът не може да дойде на сделката и да покаже паспорта, поискайте да изпратите нотариално заверено копие. Не забравяйте да обърнете внимание на срока на валидност на пълномощното и да разберете какви правомощия има представителят - може би той няма право да сключва сделки от името на упълномощителя.