Как да легализираме преустройство в апартамент и да не се бъркаме

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Консултирайте се с властите, преди да чупите и строите стени.

Защо да легализирате преустройството на апартамента

Ако някои правила са измислени, за да ги нарушават, тогава нормите за планиране не са сред тях. Това не е прищявка на държавата: ако рушите и издигате стени сами, има риск цялата къща да се срути. А преместването на мивката от кухнята в стаята може да доведе до факта, че съседите никога повече няма да могат да спят спокойно поради звуците на бълбукащата вода.

Правилата за планиране са създадени, за да направят живота на всички хора в къщата удобен и безопасен.

За да бъде по-висока мотивацията на гражданите да се споразумеят за санирането, има някои санкции и ограничения за тези, които не са го направили:

• За произвол се налага глоба от 2-2, 5 хиляди рубли.
• Ако преустройството не отговаря на нормите и не може да бъде узаконено, собственикът ще бъде длъжен да върне всичко както е било. В противен случай той ще бъде изгонен, а жилището ще бъде продадено на търг.
• Ще бъде трудно да се продаде апартамент с ипотека: банката ще откаже заем за жилище, чието състояние не отговаря на техническия паспорт.
• Отговорност за санирането след продажбата ще носи новият собственик, така че кръгът от потенциални купувачи ще бъде стеснен поради това.

Какво преустройство е забранено

Няма точен списък на разрешените промени, но има изисквания, на които трябва да отговаря едно жилищно пространство. В съответствие с тях, както и със санитарните правила, е забранено:

• Разрушете или променете натоварването на носещите конструкции. В някои случаи е позволено да се направи арка в носещата стена, но първо ще трябва да я укрепите, така че сградата да не се срути.
• Намалете жилищното пространство, например, разширете коридор за сметка на стая.
• Демонтирайте или намалете вентилационните канали.
• Прехвърлете радиатори за отопление на балкони и лоджии.
• Комбинирайте кухнята със стаята, ако е инсталирана газова печка.
• Увеличете площта на апартамента за сметка на входа, техническия етаж, тавана.
• Разширете нежилищните помещения за сметка на жилищните.
• Разпределете стаи по-малко от 8 квадратни метра и без прозорец.
• Преместете баните така, че да са над дневните на съседите. Тази забрана може да бъде пренебрегната, ако апартаментът се намира на приземния етаж или ако под него няма жилищни помещения, например, той се намира над входа.

Спорен момент е прехвърлянето на кухнята. Това е мястото, където изискванията за жилищни помещения и SNiP влизат в конфликт. Един документ забранява преместването на кухнята, другият мълчи по този въпрос. Понякога такова преустройство може да бъде легализирано чрез съд, ако съдът прецени, че не нарушавате правата на съседите. На практика е разумно да прецените тежестта на главоболието, което ще ви донесе спор с общината. Може и да не си струва.

За панелни къщи се прилагат допълнителни ограничения поради конструктивни характеристики. По-добре е да получите разрешение от специалисти преди преустройството, за да не превърнете сградата в руини.

Какво преустройство на апартамента е разрешено

Изглежда, че почти всяка модификация е забранена. Това не е съвсем вярно. Някои видове работа могат да се извършват без изобщо да се уведомяват властите, например:

• извършват козметични ремонти;
• смяна на прозорци;
• сменете нагревателните елементи с подобни;
• остъкляване на балкони - без допълнителна изолация.

Има и общи видове преустройство, които често се договарят:

• комбиниране на баня и тоалетна;
• разширяване на банята за сметка на коридора;
• съчетаване на стаята и кухнята с електрическа печка;
• преместване на врати в окачени стени;
• подреждане на складови помещения, съблекални;
• изграждането на нови стени за разделяне на пространството (но само без увеличаване на натоварването на конструкциите, това е забранено);
• пренос на комуникации;
• движещи се газови уреди;
• увеличение на стаята поради коридора, при условие че ширината му е най-малко 90 сантиметра.

Как да легализираме преустройството на апартамент

За да преговаряте с властите за саниране, има два механизма, които са малко по-различни един от друг. Това не са официални изявления, но красноречиво описват ситуацията.

Одобрение за преустройство

В този случай предварително уведомявате оторизираната агенция за намеренията си да преместите стените, да получите разрешение и да изградите всичко по проекта. Процесът се състои от няколко етапа.

1. Поръчайте проект за саниране

За това изберете индивидуален предприемач или компания, в която те не само ще нарисуват проект според вашата скица, но вече на този етап ще могат да посочат грешки в преустройството, така че да избегнете проблеми. Отзивите ще ви помогнат да намерите правилната компания.

В идеалния случай компанията трябва да има сертификат за допускане до проектантска работа от една от саморегулиращите се организации (SRO). Като цяло от Министерството на строителството обясниха, че това не е задължително изискване. Той обаче все още е посочен като необходим на сайтовете на МФЦ и общините. Освен това е един от показателите за качеството на работата на организацията.

Ще трябва да носите технически паспорт. Получава се от Бюрото за техническа инвентаризация (BTI). Това може да стане директно в отдела или чрез MFC. В някои региони можете да поръчате документ чрез електронни услуги.

Специалистите на компанията трябва да ви дадат проект за преустройство и заключение за безопасността на планираната работа.

2. Съгласуване на проекта с общината

Занесете в администрацията на града (област) или подайте пакет от документи чрез MFC:

• Заявление за преустройство или реконструкция ().
• Документ, потвърждаващ собствеността на апартамента, но само ако данните за това не са отразени в Единния държавен регистър на недвижимите имоти. Отделът трябва самостоятелно да поръча сертификат от USRN.
• Проект за ремонт.
• Заключение за допустимостта и безопасността на работата.
• Съгласието на останалите собственици, ако не притежавате апартамента сами ().

В рамките на 45 дни (периодът може леко да варира за различните градове) администрацията ще вземе своето решение. Ако откаже, ще трябва да преработите проекта или да докажете правото на преустройство в съда. Ако сте съгласни, вземете разрешението и преминете към следващия етап.

3. Реновирайте апартамента

Необходимо е всичко да отговаря на проекта: стените са с определена дебелина и от подходящи материали, комуникациите са преместени точно там, където е предвидено. Възстановяването е разрешено, но не е съгласувано, така че все пак може да сте принудени да промените всичко.

4. Направете измервания в преработения апартамент

Това се прави от кадастрален инженер. Той може да бъде поканен от общинската ОТИ или от търговска организация. Той ще направи измервания за издаване на нов технически паспорт, технически план и удостоверение за преустройство. Данните също ще бъдат записани на диск.

5. Съгласуване на санирането с общината

С документите, получени след посещението на кадастралния инженер, ще трябва да се свържете отново с администрацията. Там те ще определят часа на посещението на комисията, която ще оцени промените и ще провери съответствието им с проекта. Ако всичко е наред, ще ви бъде даден акт за преустройство и документ, потвърждаващ, че реорганизацията е извършена законно.

Легализация на саниране

Вече сте изградили нещо и искате да дадете правен статут на промените. Тук е важно да запомните, че някои промени определено няма да се съгласят с вас. Но за някои можете да се състезавате в съда. Например, ако сте преместили кухнята, както вече беше описано по-горе.

Легализацията на реконструкция е подобна на процеса на одобрение и документите ще се изискват приблизително същите.

1. Обадете се на инженер от ОТИ

Той ще замери апартамента и ще изготви нов технически план с бележка за незаконно презастрояване. Специалистът ще даде и техническо становище за целостта на носещите стени.

2. Вземете проекта за преустройство

За документи трябва да кандидатствате всички в една и съща компания с допускане от SRO.

3. Свържете се с общината

Носете със себе си:

• заявление за одобрение;
• проект или скица;
• нов технически паспорт, издаден от служител на ОТИ.

На този етап най-вероятно ще бъдете глобени за незаконно преустройство, бъдете готови за това.

Ако сте готови да легализирате преустройството си, ще ви бъдат предоставени съответните документи. Ако не, остава само присъда.

Неща за запомняне

• По-добре е да се договорите за работата, преди да разрушите стените. По-бързо и по-лесно е. Узаконяването на вече направено саниране може да отнеме години.
• Не всяка промяна ще бъде координирана, това е проблем със сигурността.
• Ако преустроявате, пригответе се за дълъг маратон. Изглежда просто само при четене, в процеса постоянно ще се появяват нюанси, които не винаги могат да бъдат предвидени. Ще бъде и скъпо.
• Все още си струва да координирате промените: няма да има последствия и душата е по-спокойна.