5 грешки при закупуване на апартамент в нова сграда, които струват пари и нерви

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Да се доверите на щедрите обещания на предприемача и да купите апартамент в района, който толкова харесвате на снимката, определено не си струва.

Повечето от нас няма да си купят нищо по-скъпо от апартамент в живота си. Спестяваме за първоначална вноска за няколко години, след това изплащаме ипотеката за още 10 години - и всичко това, за да придобием собствени квадратни метра.

Управлявам услугата за намиране на апартаменти в нови сгради вече осем години и все още не мога да разбера защо хората се отнасят небрежно към основната покупка в живота си. В тази статия ще ви разкажа за основните грешки при закупуване на апартамент в нова сграда, до какво водят и как да ги избегнете.

1. Изберете първия апартамент, който се появи

Разработчиците поставят реклами на билбордове, в транспорта, в интернет и по телевизията. Разбира се, апартаментите в него са описани по такъв начин, че сякаш няма по-добра оферта за намиране. Затова мнозина не го търсят. Хареса ми апартамента на рекламен плакат - и сега човек в офиса на предприемача сключва сделка.

С този подход шансовете да закупите най-добрия апартамент за вашия бюджет са минимални. Почти винаги се оказва, че друг предприемач е имал подобен апартамент по-евтино. Или същото, но е с по-голяма площ или по-добър двор. Затова силно препоръчвам да проучите пазара, преди да вземете решение за покупка.

Определете сумата, която сте готови да похарчите и вижте какво предлагат разработчиците на вашия град за тези пари. Сравнете ги помежду си като цена, площ, допълнителни функции като завършване до ключ или двор без паркинг - и едва тогава вземете решение.

35 м² на цена от 40

Случай от практиката: мъж си купи апартамент в Санкт Петербург. От рекламата той научи за предложението на промотирания предприемач: 3 милиона рубли, 35 m², къщата ще бъде доставена след година и половина. Всичко го устройваше и той формализира сделката.

И тогава се оказа, че друг предприемач продава апартаменти в същия район на града, само odnushki вече са 40 квадратни метра. Разликата в цената беше незначителна, 70 хил. Тези апартаменти бяха малко по-далеч от метрото, но за купувача не беше толкова важно.

Струва си да прекарате няколко вечери в наблюдение на пазара и изборът ще бъде много по-добър.

Създайте обобщена таблица и сравнете апартаментите по параметри, които са важни за вас. Подготвили сме шаблон в Google Sheets - последвайте връзката, направете копие и го използвайте.

Отворете шаблон →

Ще предложа и някои от най-удобните и информативни сайтове за наблюдение на пазара.

Федерален:

• "ЦИАНОГЕН";
• Yandex. Realty.

за Москва:

• MskGuru;
• "Новострой";
• Новострой - М.

За Санкт Петербург:

• SpbGuru;
• "Новострой-СПб";
• Novostroy.su.

2. Вярвайте на неоснователните обещания на разработчика

За да ви убедят да купите апартамент от тях, предприемачите буквално ви бомбардират с обещания. „Купете апартамент сега! Тогава тук ще се появят детска градина, училище, кафенета и ресторанти, градски градски транспорт. Цените на апартаментите ще скочат до небето! - те казват.

Когато купувате недвижим имот, не можете да се доверите на нищо. Ако наистина има планове за развитие на инфраструктурата, те трябва да бъдат документирани в проектната декларация. Можете също да търсите в общински обекти за планове за териториално развитие. Например планът за развитие на Мурин може да бъде намерен на уебсайта на общинския район Всеволожск.

Спасен и купен апартамент в открито поле

Едно семейство прекалено повярва на обещанията на предприемача и купи апартамент на етап яма в нов район. По това време там бяха предадени буквално три-четири сгради, а сега продаваха апартаменти в къщи от втория етап. От инфраструктурата - пътя и няколко малки магазина.

От компанията обещаха, че само след още пет години тук ще се появи нормална градска инфраструктура. Особено важно за семейството беше, че тук ще се появи детска градина, според предприемача.

Изминаха пет години, а се появиха само микробуси, вериги хранителни магазини и сергии за бира. Наложи се детето да бъде изпратено в малка частна детска градина, защото не дочакаха държавната.

Празните обещания касаят не само инфраструктурните съоръжения, но и качеството на самите къщи. Например вместо обещаните безшумни немски асансьори се монтират обикновени могилевски. Или обещават да скрият водопроводните тръби в пода и след това да изоставят тази идея и да ги опънат точно по стените: трябва да ги увиете в кутии и да развалите интериора.

Проучете внимателно декларацията за проекта и проекта за дялово участие. Направете песимистични изводи: каквото няма, няма да има. По този начин няма да създавате необосновани очаквания за себе си и ако разработчикът изпълни обещанията си, това ще бъде приятен бонус.

3. Не обръщайте внимание на зоната

Някои купувачи идват в нов квартал, в който ще живеят за първи път, когато предприемачът отдаде жилището им под наем. И са изправени пред неприятни изненади.

Боядисани дървета

Разработчикът показа на купувача района на бъдещата къща на макети, направени с помощта на компютърна графика. Купувачът го хареса и купи апартамент.

След известно време мъжът пристигна в новия си дом. Очакваше, че в двора ще има много дървета, като на ония рендери. Но той беше посрещнат само от няколко храста близо до входовете и огромни нови сгради наоколо. Мъж си купи апартамент в типичен бетонен мравуняк.

Задължително – подчертавам, наложително! - Преди да закупите апартамент, направете си обиколка на района, в който ще живеете. И то не за 15 минути от прозореца на колата, а пеша и за няколко часа. Стигнете до новия си дом с обществен транспорт от работа. Разходете се, отидете до магазини, вечеряйте в кафене. Вижте детските площадки, поговорете с жителите - как живеят тук? Това ще ви даде груба представа за района и ще можете да вземете информирано решение дали да закупите апартамент тук или не.

Ако всъщност все още няма зона, направете същото в други, вече обитавани райони на разработчика. Може би сега ви се струва, че всичко това не е толкова важно и че основното е какво има вътре в апартамента. Повярвайте на думата ми: не е така. Работя основно в Санкт Петербург, изграждаме спални зони в покрайнините с куп небостъргачи: Мурино, Парнас, Дибенко. И аз лично познавам хора, които спестяват пари, купуват апартаменти там, а след това се сблъскват с реалностите на живота и много съжаляват. Тълпи от хора, които следват метрото сутрин и обратно вечер, задръствания на входа и изхода, еднакви небостъргачи, дворове, претъпкани с автомобили - всичко това разваля впечатлението за жилища.

4. Не се доверявайте на агенти

По отношение на агентите съществува стереотип, че това са всички хора, които не правят нищо полезно, но взимат много пари за услугите си.

Всъщност дяволът не е толкова страшен, колкото го рисуват. Противно на общоприетото схващане, агентите не ви таксуват: разработчиците им плащат, за да доведат купувачи при тях. В същото време агентите остават безпристрастни, защото работят с много разработчици едновременно.

За агента е важно да купите подходящ апартамент: за това той споделя опита си, отговаря на вашите въпроси, понякога дори действа като психолог, ако сте твърде притеснени. Той ще поеме и рутинната работа с документи. За вас регистрацията на ипотека и плащането на апартамент е сложна наука и той вече е извършвал такива операции стотици пъти.

Разбира се, всичко това се отнася до добрите агенти, които работят честно за процент от продажбата. Има и други, които искат да получат пари от вас на всяка цена. Проучете отзивите в интернет, поискайте препоръки от приятели - на всяка цена намерете брокер с положителни отзиви. Най-добрите агенти винаги се намират от уста на уста.

5. Страхувайте се от недовършени проекти

Преди това при закупуване на апартамент на етап разкопки парите на купувачите отиваха директно при предприемача. В бъдеще компанията може да фалира и парите просто да изгорят.

През последните години пазарът се стабилизира: той е зает от големи предприемачи, които отдават по няколко къщи всяка година, целят да работят дълго време и следователно ценят репутацията си. Въпреки това страхът от незавършено строителство остава.

Вече няма нужда да се страхувате. От 1 юли 2019 г. е в сила чл.15.4 от закона. Специфика на привличането на средства от участници в съвместно строителство от предприемач в случай на поставяне на такива средства в ескроу сметки при прехода на разработчиците към ескроу сметки. Това означава, че когато купувате апартамент на етап разкопки, вие превеждате пари не на предприемача, а на банката. Средствата се съхраняват от банката до построяването на къщата - и едва тогава предприемачът може да ги получи. Ако къщата не бъде предадена по някаква причина, банката ще ви върне парите.

Надяваме се, че тези съвети ще ви помогнат да купите мечтания апартамент. Ако ще купувате апартамент и се притеснявате за някакви въпроси, задайте ги в коментарите, с удоволствие ще отговоря!