Кога и кой има полза от управлението на активи

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Ако не желаете или не знаете как правилно да управлявате имота, делегирайте това на специалист.

Какво е доверително управление на имущество

Да приемем, че сте получили апартамент от баба си в друг град, например в Саранск. Искаш да го вземеш. Но нямате време да отидете там, да търсите наематели, да подпишете споразумение, да контролирате плащанията за жилищни и комунални услуги. Можете да поверите това на попечител срещу малка (или голяма - както сте съгласни) такса.

Законът разрешава прехвърлянето на имущество на доверие и задължава попечителя да действа във вашия най-добър интерес. Това лице може да предприема всякакви правни и фактически действия от ваше име, ако не ограничите правомощията му в договора.

Юлия Кислякова Адвокат на Европейската правна служба

Особеността на доверителното управление е, че договорът се сключва не за еднократни сделки с имущество, а за управлението му за дълго време.

Какво може да се прехвърли на доверително управление

Законът позволява прехвърляне в доверително управление:

1. Предприятия, имотни комплекси и други недвижими имоти.
2. Ценни книжа, включително тези, за които правата са записани в електронния регистър, а не на хартиен носител.
3. Изключителни права върху резултата от интелектуална дейност или върху средство за индивидуализация (марка, име, търговска марка, продуктова линия и т.н.).
4. Друго имущество - кое, не е посочено в закона.

Сега в Русия доверителното управление на собствеността се използва по-често в областта на наемането на търговски недвижими имоти и разпореждането с ценни книжа.

Защо да прехвърляте собственост на доверие

Ако отговорите буквално – за да улесните живота си.

Например, ако не живеете в апартамент, някой трябва периодично да проверява дали всичко е наред, има ли течове, дали прозорците и вратите са непокътнати, дали е имало кражба. Необходимо е да прехвърлите показанията на електромера на управляващото дружество, да платите сметки за комунални услуги, да видите дали в пощенската кутия има препоръчани писма от данъчната или FIU.

Денис Румянцев Управляващ съдружник на агенция за недвижими имоти Goodman Estate

Да кажем, че собствениците на други апартаменти решават да проведат извънредно събрание относно ремонти във входовете, ограждане на територията, разпореждане с общото имущество на жилищна сграда. Вашият глас може да стане решаващ и не сте оставили никого с пълномощник да гласува.

Румянцев отбелязва, че попечителят ще се справи с изброените въпроси, ще може бързо да реши проблеми и да подготви дома за връщането ви - например като поръча услугите на услуга за почистване.

Приносът на мениджъра ще бъде още по-ценен, ако отдадете имота под наем. Особено когато става въпрос за няколко обекта. Специалистът ще може бързо да въвежда нови наематели, когато старите се изнесат. Той ще следи поддръжката на жилищата, правенето на сметки за комунални услуги, спазването на споразуменията.

Изгодно е да сключите договор за доверие на собственост, ако сами не разбирате много добре какво да правите с имота и как да се разпореждате правилно с него.

Юлия Кислякова Адвокат на Европейската правна служба

Това е важно в областта на ценните книжа: за да инвестирате успешно, имате нужда от знания и опит. Има два от най-популярните инструмента за начинаещ инвеститор в Русия:

1. Взаимен инвестиционен фонд. Вие купувате акции от взаимен фонд, а специалистите вече купуват акции и облигации, използвайки вашите средства, което ще (или няма - ако имате късмет) ще донесе печалба. След това можете да изкупите акциите и да получите пари за тях, като вземете предвид спечеленото.
2. Индивидуална инвестиционна сметка с доверие. Това е брокерска сметка, с която можете да инвестирате пари в акции и облигации. Просто трябва да изберете инвестиционна стратегия. Тогава специалистите на брокерската компания ще действат вместо вас.

Възможно е и директно прехвърляне на ценни книжа към доверително управление. Но обикновено управляващите компании предприемат това, когато става въпрос за много солиден капитал от няколко десетки милиона.

Друг важен плюс: ако дължите на някого, тогава имуществото, прехвърлено на управление, няма да ви бъде отнето. Изключение е, ако сте в несъстоятелност или дълговете са се образували именно в процеса на доверително управление.

Кой може да бъде попечител

Само служител на търговска организация (но не и унитарно предприятие) или индивидуален предприемач.

Има нюанси в зависимост от това какъв имот прехвърляте в доверие и защо. Само юридическо лице с лиценз на професионален участник на този пазар може да се разпорежда с ценни книжа, пари, предназначени за сделки с ценни книжа.

Не се нуждаете от лиценз, ако тръстът предоставя само права, свързани с ценни книжа, например правото да участвате в общо събрание на акционерите.

Юлия Кислякова Адвокат на Европейската правна служба

Имайте предвид: довереникът отговаря със собственото си имущество, ако е извършил сделка с превишаване на правомощия или в нарушение на ограниченията. Той е длъжен да възстанови загубите ви.

Как да изберем попечител

Константин Бобров, директор на правната служба на Единния център за отбрана, препоръчва да се започне с проверка дали има предприемач или фирма в държавния регистър. Ако не, тогава те нямат право да сключват договор.

След това анализирайте сайта на мениджъра, потърсете отзиви за работата му. Проверете на сайта на системата "Правосъдие" дали дружеството е участвало в съдебни спорове и по каква причина.

Когато търсите специалисти за управление на ценни книжа, проверете в регистъра на Централната банка дали компанията има лиценз за това. Проверете неговия рейтинг за надеждност. Най-високият резултат е A++ или AAA.

Моля, обърнете внимание: прехвърлянето на собственост на доверие не ви застрахова срещу всички проблеми.

Например, мениджър се интересува от отдаване на апартамент под наем възможно най-бързо и ще пусне не най-подредените наематели да отидат там. Ето защо трябва да го изберете внимателно.

Как да съставим договор за доверително управление

По закон трябва да се посочи следното:

1. Какво точно прехвърляте на доверие.
2. Вашите данни като физическо лице или учредител на фирма.
3. Колко и как ще платите на попечителя.
4. Срокът на договора - не може да надвишава 5 години.

Споразумението за прехвърляне на недвижим имот към доверително управление трябва да бъде регистрирано в Rosreestr. В противен случай той ще бъде невалиден.

Освен задължителните данни, трябва да посочите в договора и други важни за вас условия.

Юристът на Европейската правна служба Юлия Кислякова съветва да се предвиди какво не може да прави синдикът без писменото съгласие на собственика на имота. Така апартаментът не може да бъде продаден, например, без ваше разрешение.

Как да нарушите споразумение за доверие

Ако никоя от страните при изтичане на срока на договора не обяви прекратяване на неговата валидност, той автоматично ще бъде продължен за същия срок и при същите условия.

Договорът се прекратява, ако една от страните почине или фалира. Освен това участниците могат да се откажат от договора. Другата страна трябва да бъде уведомена за това три месеца преди прекратяването на договора, освен ако не е предвиден различен срок.

Неща за запомняне

1. Доверителното управление на собствеността е от полза за тези, които не могат или не искат да се разпореждат с тях сами.
2. Най-често такова споразумение се съставя за сделки с недвижими имоти и ценни книжа.
3. Довереникът трябва да бъде избран внимателно, от това зависи успехът на цялото начинание.
4. Ще трябва да платите за услугите. Въпреки че това е очевиден факт, за някои е неприятно изненадващо.
5. Моля, имайте предвид, че никой не може да гарантира вашата рентабилност, когато прехвърляте ценни книжа на управление. И ако могат, значи са измамници.