Как да продадем апартамент: подробни инструкции

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Можете да продадете апартамента сами или да се свържете с брокер. Във всеки случай Lifehacker ще ви помогне да направите всичко правилно и да не губите пари.

Как да продавате: сами или с помощта на брокер

Всяка опция има своите плюсове и минуси. Когато се продавате, ще отделите много време и усилия, включително за уреждане на правни въпроси, но ще спестите от комисионна на посредника.

Продажбата на апартамент с помощта на брокер е по-лесна. Всичко, което трябва да направите, е да намерите посредник, да присъствате при оглед на апартамента (за предпочитане, но не е необходимо, ако например сте в друг град) и при сключване на договор за покупко-продажба. Но специалистът ще трябва да плати 2–6% от стойността на имота за помощ.

Как да изберем брокер

Денис Румянцев, управляващ партньор на агенцията за недвижими имоти Goodman Estate, съветва при избора на брокер да обърнете внимание на неговата компетентност, а не на времето на работа на пазара.

Денис Румянцев Управляващ съдружник на агенция за недвижими имоти Goodman Estate

Посредникът трябва да има технически, икономически, правни познания и да бъде оценител, инженер, адвокат, брокер, психолог, продавач, маркетолог, фотограф, всички събрани в едно.

За да се убедите в компетентността на брокера, можете да го помолите да представи документи, потвърждаващи знанията му: дипломи, атестации и сертификати. Членството в професионални общности, например в Руската гилдия на брокерите на недвижими имоти, също ще бъде маркер за професионална способност.

Не забравяйте да попитате как можете да продадете апартамента в необходимия срок и на възможно най-висока цена. Поискайте успехи в личните продажби във вашия район. Също така е важно да намерите „своя“човек, с когото да е удобно, приятно и лесно да работите и общувате.

Как да продадем апартамент без посредници

1. Как да оценим недвижими имоти

Правилната оценка ще ви позволи бързо да продадете апартамент и да не губите пари. Според Денис Румянцев средните цени могат да бъдат намерени на уебсайта на Федералната служба за държавна статистика. Но този портал не е последната истина, тъй като цената на конкретен апартамент се състои от няколко фактора. Цената се влияе от:

1. Брой стаи.
2. Площта на апартамента.
3. Разпределение: изолираните стаи се оценяват по-високо от съседните.
4. Прилежаща територия, инфраструктура: паркинг и детска площадка в двора или в близост, хранителни магазини, училища и детски градини на пешеходно разстояние ще ви позволят да продадете апартамент на по-висока цена.
5. Етажът, на който се намира апартаментът: колкото по-високо, толкова по-добре.
6. Наличието на балкон или лоджия.
7. Район: отчита се близостта до центъра и спирките на градския транспорт, наличието на близки паркове и зони за отдих и т.н.
8. Размерът на сметките за комунални услуги.

За да определите самостоятелно цената на апартамент, трябва да намерите най-сходните обекти на пазара. Използвайте всички налични източници: сайтове за обяви, списания за недвижими имоти и т.н.

Средната цена за подобен апартамент ще бъде това, което търсите. Тя може да бъде леко увеличена, ако сте готови да чакате за сделка дълго време, или леко намалена, ако трябва спешно да продадете имота.

Обектът, чиято цена е с 15% по-висока от пазарната стойност, представлява до 10% от всички възможни купувачи, 10% - една трета. Имотът с подходяща цена ще привлече 60% от потенциалните клиенти.

Денис Румянцев Управляващ съдружник на агенция за недвижими имоти Goodman Estate

2. Какви документи са необходими за продажба на апартамент

За да сключи сделка за покупко-продажба на недвижим имот, продавачът трябва да има в ръцете си:

• паспорт;
• удостоверение за собственост, ако апартаментът е закупен преди 15 юли 2016 г.;
• кадастрален паспорт за апартамент от ОТИ;
• извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти (трябва да го вземете в териториалния отдел на Rosreestr, или на уебсайта на отдела, или в MFC);
• извлечение от домашната книга за броя на регистрираните в апартамента лица (отидете в Обединеното кралство, HOA, ZhSK или MFC);
• удостоверение за липса на задължения по сметки за комунални услуги (HOA, жилищна кооперация, Великобритания, жилищна служба или Единен център за информация и сетълмент);
• удостоверение за законността на преустройството, ако е извършено (ОТИ);
• нотариално заверено съгласие на съпруга за продажба на недвижим имот, ако е закупен в брак;
• разрешение на органите по настойничество за продажба на апартамент, ако собственикът му е непълнолетен.

3. Как да рекламирам апартамент

За да привлечете потенциални купувачи, трябва правилно да съставите и поставите обява за продажба на апартамент.

Правете качествени снимки

Не е достатъчно небрежно да направите снимка на апартамент по телефона. Подгответе жилищното си пространство за заснемане. Премахнете от рамката всичко ненужно, изтъркано, твърде всекидневно, неприятно за окото. Избършете праха, измийте водопровода, внимателно поставете обувките си на прага, разглобете тръбите и бурканите на отворени рафтове. Добавете някои уютни елементи: букет цветя към кухненската маса, декоративни възглавници към дивана.

10 начина да трансформирате апартамент, без да купувате нови неща →

Снимането се извършва най-добре в слънчев ден.

Напишете привличащ вниманието текст

Направете подробно обявление, посочващо всички предимства на апартамента. Първата част на текста трябва да съдържа технически характеристики: броя на етажите на къщата, броя на стаите, наличието на лоджия и т.н.

Помислете за предимствата на апартамент, които са без значение за вас, но може да представляват интерес за купувача. Например за бездетните не е важно да има детски градини и училища наблизо, но близостта до образователните институции е предимство за голямо семейство.

Поставете вашата реклама

Изберете сайтове за реклама на вашия апартамент. Сред универсалните сайтове за продажба на недвижими имоти в Русия - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Може да има локално рекламно пространство във вашия град.

Не пренебрегвайте социалните мрежи. Поставете на страницата си обява за продажба на апартамент и помолете приятелите си да я споделят.

4. Как да покажа апартамент и да преговаря с купувач

Подгответе се за срещата

Преди да демонстрирате имот на потенциални купувачи, трябва да подредите не само апартамента, но и входа. Завийте ярките светлини на стълбището, измийте го или поне го пометете.

Вкъщи залепете тапета, който се е отдалечил от стената, измийте прозорците, почистете сливите, за да няма неприятна миризма, почистете. Можете да изпечете торта, преди да се срещнете с клиент: не е необходимо да я ядете, но миризмата на прясно печени продукти ще създаде приятно усещане за посетителя.

Вашата задача е да създадете уау ефект при всеки контакт на потенциален купувач с вас и вашия обект.

Денис Румянцев Управляващ съдружник на агенция за недвижими имоти Goodman Estate

Говорете с клиентите по правилния начин

Вие добре знаете не само предимствата, но и недостатъците на апартамента. Погледнете го през очите на купувача и помислете какви въпроси може да зададе, които да му причинят недоволство. Направете списък с аргументи, които ще спечелят дошъл на ваша страна.

Вероятно потенциалният купувач ще се пазари. Особено ако на срещата дойде препродавач, който е заинтересован да свали цената колкото е възможно повече. Решете предварително до каква цена сте готови да слезете. Купувачът може да даде различни (включително несъществуващи) аргументи защо трябва да продадете апартамента по-евтино. Не се поддавайте на психологически натиск, гледайте трезво на ситуацията, защитавайте цената си.

5. Как се сключват договори за депозит и покупка

Договор за депозит

Това е документ, който потвърждава сериозността на намеренията и на двете страни. Купувачът заявява желанието си да закупи имота и дава на продавача определена сума (обикновено 2–5% от общата цена на апартамента). Собственикът на апартамента от своя страна се задължава да го продаде на този клиент на договорената цена.

Споразумението предвижда санкции в случай на анулиране на сделката и за двете страни. Ако купувачът промени решението си, продавачът запазва парите за себе си. Ако собственикът на имота не желае да продаде апартамента, той ще възстанови депозита в двоен размер.

Договор за продажба

Преди сделката продавачът трябва да подготви пакет от документи за имота и да изпише всички жители, регистрирани в апартамента.

Договорът за продажба обикновено се съставя при нотариус. Подписва се след като получите пари за апартамента и напишете разписка, че купувачът е уредил с вас.

След подписване на договора трябва да подадете документи за регистриране на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти в териториалния орган на Rosreestr. Държавното мито за фиксиране на сделката ще бъде 2000 рубли.

6. Как да превеждате пари

Чрез сейфове

Купувачът наема сейфа в банковия депозитар и сключва споразумение с институцията, в което се определят условията за достъп до килията на бившия собственик на апартамента. Например, наличието на договор за продажба.

Продавачът от своя страна наема сейф, където поставя разписка за получаване на пари. Купувачът ще може да го вземе след сключването на сделката при условията, посочени в договора за наем на клетка. Например, отново, ако има договор за продажба.

При попълване на клетките трябва да присъстват и двете страни по транзакцията. Така продавачът може да брои парите, а купувачът може да се увери, че разписката е на мястото си.

Чрез нотариален депозит

Нотариусът може да извърши транзакция чрез своята сметка: да вземе парите от купувача и да ги прехвърли на продавача. Но услугата най-вероятно ще включва комисионната на банката, чийто размер зависи единствено от апетитите на институцията.

Паричен превод

Можете да обменяте пари за разписка без трикове. В този случай си струва да ги преброите, като разгледате всяка сметка за автентичност. По-добре е да извършите сделка под камери или пред свидетели (например в нотариална кантора).

Разбира се, не трябва да се замисляте къде и кога ще получите голяма сума пари, за да ги донесете безопасно в дома или банката си.

7. Как да прехвърлите апартамент на нов собственик

В деня на подаване на документите в Rosreestr, продавачът предава ключовете от апартамента на купувача. Страните подписват акта за приемане и предаване на обекта на недвижимия имот, който потвърждава, че купувачът е напуснал апартамента в надлежния вид.

Как да избегнем измама

При сделките с недвижими имоти най-уязвимата връзка е купувачът. Но продавачът също има на какво да обърне внимание:

1. Прехвърлянето на пари трябва да се извърши преди подписването на договора за продажба. В противен случай продавачът рискува да остане без плащане за имота: сделката вече е сключена и купувачът няма причина да бърза с изчислението. Ако имате работа с измамник, той може бързо да продаде апартамент и да изчезне с двойна част пари: вашите и новия купувач.
2. Не предавайте оригиналните документи нито на купувачите, нито на брокера преди приключване на сделката. В противен случай апартаментът може да бъде продаден без ваше знание.