Каква е била ипотеката в различни исторически епохи

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Как хората решават въпроса за закупуването на жилища на кредит от праисторически времена до 21 век.

Съвременните финансови инструменти радикално промениха отношението на човек към собствената му икономика. Вземете същата ипотека: тя позволи на хората да купуват жилища и други недвижими имоти при условия, които преди са били просто невъзможни. Нека да разберем как е бил подреден въпросът с ипотеката в различни епохи, за да разберем колко много е помогнал на хората да подобрят живота си.

1. Палеолит и по-рано

Учените знаят доста малко за това как е бил подреден семейният и икономически живот в праисторически времена. Археолозите и палеогенетиците в най-добрия случай могат да реконструират размера на човешките групи, тяхното генетично сходство и професия.

За да възстановят обичаите на хората от палеолита, те обикновено разглеждат повече или по-малко съвременни племена на ловци-събирачи (например хората от гуаяк, живеещи на територията на съвременен Парагвай). Но изглежда, че древните хора са били склонни към патрилокалност - вид семейни отношения, при които жената отива в племето на бащата на съпруга си (ако понятието "съпруг" в нашия смисъл е общоприложимо за такава древност). Е, определено са имали екзогамия - забрана за близките бракове. По принцип трябваше да живея с родителите си.

Ако имаше модерна ипотека: може би няколко семейства биха могли да вземат ипотеки за храна, дрехи и оръжия и да образуват ново племе. Приблизително по същия начин, както сега младите семейства се установяват приятелски в нови сгради. В резултат на това членовете на новото племе щяха да имат антураж на същата възраст.

2. В Древна Гърция

Всъщност думата "ипотека" е от гръцки произход и се превежда като "основа", "залог" или дори "предупреждение". Така се казваше стълбът, който беше монтиран на границата на парцела, така че "предупреждаваше", че този обект служи като гаранция за дълга.

Така при гърците ипотеката била форма на имуществена отговорност на длъжника към неговия кредитор: в случай на неплащане кредиторът имал право да си вземе обратно ипотекираната земя. Преди развитието на ипотеките неплатежоспособният длъжник отговаряше пред кредитора с лична свобода, следователно ипотеката беше по-прогресивна мярка на икономическите отношения.

Естествено, за това в гръцкото общество трябваше да съществува развита институция на частна поземлена собственост. През 621 г. пр. н. е. атинският владетел Драконт съставил първия набор от писани закони (да, самите драконовски мерки), които строго наказвали всяко посегателство върху чужда собственост. Това даде тласък на развитието на кредитно-дългови отношения, при които земята действаше като обезпечение. Гръцката ипотека е напълно действаща в началото на 6 век пр.н.е.

Но такава ипотека не беше достъпна за всички: за да я използвате, беше необходимо да притежавате собствено разпределение.

Най-големият син в семейството е бил наследник на бащиното имущество, за да може да доведе жена си в къщата на родителите си, която по-късно, заедно със земята, преминава в негова собственост. Именно той можеше да разчита на ипотека в бъдеще, от която всъщност вече нямаше нужда.

Но по-малките синове в този смисъл бяха в неравностойно положение и можеха или да се задоволят с парцели земя, или да постъпят на служба на богатите, или да търсят късмета си в колониите. Всичко това не беше много благоприятно за създаването на семейство в сравнително млада възраст.

Ако имаше модерна ипотека: способността първо да получи земя в родния си град и след това да изплати дълга за нея в пари или услуга би преобърнала живота на древните гърци. По-малките синове със сигурност биха били доволни. Вярно е, че тогава те щяха да живеят в околностите на Атина, Спарта или Коринт, а не да покриват цялото Средиземно море със своите колонии. Или, напротив, щяха да обхванат цялата икумена.

3. В древен Рим

В древния свят ипотеките са били известни във Вавилон (законите на Хамурапи през 6 век пр. н. е.), Месопотамия, дори Индия (през 2 в. пр. н. е.). Но ипотеката се доближава най-много до съвременните условия в древен Рим.

Първоначално дълговите отношения между римляните се изграждат, така да се каже, условно, под формата на „сделка на доверие“(лат. Fiducia), като рисковете се поемат не от кредитора, а от длъжника: той е прехвърлил кредитора в замяна на пари, използвайки специален законоустановен залог, тоест движимо или недвижимо имущество. След като изплати дълга, той можеше само да се надява кредиторът да изпълни обещанието си и с помощта на огледална законова процедура да върне обезпечението. Ако кредиторът по някаква причина откаже да направи това, длъжникът може само да дискредитира името си сред съгражданите си - законът не може да му помогне по никакъв начин, сделката е сделка.

Още към II век пр. н. е. ипотечните отношения се развиват значително. При новата форма на заложна сделка (лат. Pignus) кредиторът в замяна на парите си вече не получава правото на собственост върху имота на длъжника, а само правото да притежава този имот. Кредиторът дори не е имал право да ползва този имот, но плодовете, придобити от този имот, могат да отидат за плащане на дълга или лихвите върху него. Само в случаите, когато длъжникът не може да плати в съответствие с поетите задължения, кредиторът става собственик на имуществото си.

И накрая, през първите десетилетия на II в. пр. н. е. се появява и трети вид обезпечение, което наистина се доближава до съвременните ипотеки (лат. Hypotheca legalis) – залог на имущество без прехвърлянето му на кредитора.

Това беше улеснено от промяната в политическите и икономически условия от онова време: отслабването на робската система и масовото прехвърляне на земя на наематели. Първоначално наемателите – апартаменти или малки парцели – залагаха движимото си имущество (например мебели или земеделски инструменти) като гаранция за отдаване под наем, но продължиха да го притежават. Впоследствие обект на ипотека биха могли да станат и недвижими имоти.

Ако кредитополучателят не е могъл да плати съгласно споразумението, заемодателят получава правото да иска заложената вещ с последващата й продажба на търг и обезщетение от приходите от дълга на кредитополучателя.

Ако имаше модерна ипотека: римската ипотека беше вече доста развита, но имаше редица недостатъци. Например в Древен Рим не е воден единен регистър на имуществото и кредиторът, приемайки залог, не може да бъде сигурен, че същият имот вече не е заложен на друг кредитор и че в случай на фалит на кредитополучателя, неговият ипотечното право не би се сблъскало с нечие ипотечно право.

Освен това ипотеката обикновено се разпростира върху цялото имущество на кредитополучателя, което прави неговия обем и стойност несигурни, което може да се промени с течение на времето. Тези неуредени имуществени отношения възпрепятстват развитието на ипотеките, което означава, че римските граждани, които се нуждаят от нея, страдат.

4. В средновековна Европа

Както се вижда от горното, ипотеката може да съществува нормално само при стриктно спазване на правата на участниците в сделките. Структурно сложните сделки изискваха контрол и регулиране, а в дългосрочен план – добре функционираща регистрационна система. Всичко това можеше да се осигури само от държавата. Следователно, заедно с падането на Римската империя като единно централизирано държавно образувание през 5-6 век сл. Хр., институцията на ипотеката практически престава да съществува.

Възражда се едва в епохата на Високото средновековие (XII-XIII век), на нова вълна на развитие на паричните и правните отношения. Феодалите често са имали нужда от пари, за да водят междуособни войни или кръстоносни походи и затова са били принудени да ипотекират своите замъци и земи на предците си на лихвари или по-богати съседи.

В резултат на това Западна Европа, като наследник на Римската империя, приема и развива институцията на ипотеката, правейки я още по-формализирана, защитена от развитото законодателство. Освен това имаше специални ипотечни книги, където се вписваше информация за ипотекирания недвижим имот.

В епохата на Късното средновековие (XIV-XVI в.) ипотеката е окончателно учредена във вида, в който съществува и до днес: ипотекираният имот остава във владение на длъжника, а кредиторът получава правото, в в случай на непогасяване на дълга, за възстановяване на ипотекирания имот с последващата му продажба на търг…

Ако имаше модерна ипотека: добре е, ако си едър феодал и имаш нещо за ипотека - и се надяваш на военна плячка, която ще изплати и дълг, и лихва. Но преобладаващото мнозинство от западноевропейците през Средновековието са бедни селяни, които притежават твърде малки парцели, за да разчитат на големи заеми. И като цяло съдилищата, делата, нотариусите и адвокатите са за богатите и знатните, в най-добрия случай – за бюргерите на големите градове. Не, ипотеките през Средновековието все още не са били общодостъпни.

5. Модерност

През 19-ти век индустриалният растеж, урбанизацията и развитието на градската инфраструктура допринесоха за експлозивния растеж на ипотечния пазар. В най-развитите европейски страни – Англия, Франция или Холандия – принципите на кредитиране за финансиране на строителството се използваха активно и навсякъде. Паричното предлагане в строителството и индустрията е инвестирано и в други европейски страни, включително Руската империя.

През двадесети век ипотеката придобива специална роля в Съединените щати по време на Голямата депресия. Именно тя легна в основата на „Новият курс“на Франклин Рузвелт.

На американския жилищен пазар има два вида заеми – строителни и ипотечни. Размерът на кредита не надвишава 80-90 процента от стойността на ипотекирания недвижим имот. Размерът на първата вноска, направена от кредитополучателя от собствени средства, съответно е 10-20 процента. Държавата предоставя на бедните изгодни заеми за пълната стойност на къщата.

Днес ипотечните заеми в Съединените щати се издават за период от 15-20 години. Отличителна черта на американската ипотека е целенасочената и системна държавна подкрепа за ипотечното кредитиране чрез инструменти като вторичния ипотечен пазар, застраховка на държавни заеми и предимства при получаване на заеми за граждани с ниски доходи. Благодарение на тези мерки и наличието на кредити, 75 процента от американците имат собствен дом.

В Русия ипотечният пазар започва да се развива едва след разпадането на СССР. През 1997 г. правителството създаде Агенция за жилищно ипотечно кредитиране, за да привлече инвестиции в ипотечния сектор. През 1998 г. е приет Законът "За ипотеките (залогите на недвижими имоти)". Според данните за ипотечните кредити, отпуснати на местни физически лица и придобитите права на вземане по ипотечни заеми в рубли на Централната банка, ръстът на ипотечното кредитиране през 2017 г. спрямо предходната година е 37 процента. Общо през 2017 г. бяха отпуснати повече от два трилиона рубли под формата на заеми. Това стана възможно благодарение на постоянното понижение на основния процент. През декември 2017 г. той беше фиксиран. Банката на Русия реши да запази основния лихвен процент от 7,25% годишно при 7,25% годишно.

Общата тенденция на съвременната ипотека е очевидна - тя ще бъде все по-достъпна за все по-голям брой граждани. Целта на държавите, които подкрепят този вид кредитиране, е да осигурят собствено жилище за максимален брой граждани и млади семейства.