Наемане на апартамент или вземане на ипотека: кое е по-изгодно

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Подробен анализ с примери и изчисления.

Когато се сравняват ипотеките и наемането на недвижими имоти, материалният аспект обикновено избледнява на заден план. Участниците в дискусията установяват кое е по-добре: да платите на чичо на някой друг или да влезете в робство на банката, да плащате повече, но за своите, или постоянно да се движите в търсене на по-изгодни опции. Но ако оставите настроенията и се обърнете към числата, тогава ситуацията става по-ясна.

Наем и ипотека в цифри

Промените в цените на недвижимите имоти и апартаментите под наем, както и размерът на инфлацията за дълъг период могат да бъдат предвидени само приблизително, така че изчисленията ще бъдат неточни. И все пак числата са по-красноречиви от думите.

Среднопретегленият процент по ипотечните кредити през април тази година, според Централната банка, възлиза на 9, 64%. Според анализатори на Domofond.ru, наемането на апартамент през март 2018 г. е средно с 0,7% по-евтино, отколкото през декември 2017 г. Въпреки това, за по-голяма точност ще приемем, че наемодателят ще увеличи плащанията с 5% годишно.

За изчисления да вземем регионалния център, града с едно милионно население Волгоград и федералния град Санкт Петербург.

Волгоград

Ипотека

Средната цена на двустаен апартамент във Волгоград, според Domofond.ru, е 2 365 695 рубли. Помислете за ситуацията, ако сте натрупали първоначална вноска от 15%, 25% и 50% от стойността на апартамента и сте взели ипотека при 9,64% годишно за период от 10 години.

Първо плащане, рубли	Месечно плащане, рубли	Надплащане, рубли	Общата цена на апартамента, рубли
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Изчисленията не отчитат допълнителните разходи за свързани услуги под формата на застраховка на дома и лицето, което е взело ипотеката, и обезщетение като данъчно приспадане.

Да предположим, че цените на недвижимите имоти ще растат с 5% годишно, тогава след 10 години апартаментът ще струва 3,67 милиона рубли.

под наем

Средната цена за наемане на двустаен апартамент във Волгоград е 15 845 рубли на месец. Ако наемодателят повиши наема с около 5% годишно, тогава след 10 години наемателят ще трябва да плаща 24 556 рубли на месец. Като цяло през годините той ще плати 2 389 344 рубли за живот. Срещу разликата между цената на ипотека с първоначална вноска от 15% и наема, наемателят може да наеме апартамент на прогнозна цена от 2028 г. за още три години и девет месеца.

При средна заплата във Волгоград от 28 483 рубли, плащанията по наем и ипотека изглеждат осъществими за семейство с двама работещи възрастни.

Също така си струва да се има предвид, че наемателят има неизразходвани спестявания за първоначалната вноска (ако има такава), която може да постави в банката срещу лихва. По данни на Централната банка среднопретегленият лихвен процент по депозити с матуритет от една до три години през 2018 г. е 6,41%. В продължение на 10 години индикаторът ще се промени няколко пъти, но за изчисленията ще използваме тази конкретна цифра. Изчисленията не вземат предвид капитализацията.

Първо плащане (спестявания), рубли	Сума за 10 години, рубли
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Съответно, след 10 години наемателят не само ще харчи по-малко, но и ще печели от депозита.

Наем и спестявания

От предишния параграф става ясно колко човек ще може да натрупа на депозит за 10 години, ако продължи да наема жилище.

Най-големите шансове да спестите за апартамент и да го купите без ипотека са от лице, което има половината от стойността на апартамента, но само ако цената на недвижимия имот не се промени.

След 10 години 425 213 рубли няма да му стигнат за закупуване на апартамент. За да има цялата сума под ръка в точното време, той ще трябва да спестява малко повече от 3,5 хиляди рубли на месец.

След пет години той ще има 1 561 491 рубли на депозита си. За да купи апартамент по това време, човек трябва да отдели 13, 4 хиляди на месец за всичките пет години. Заедно с разходите за наемане на жилище, той ще похарчи 29,3 хиляди през първата година и 32,6 хиляди през петата. Съответно, ако той купи апартамент след пет години, общите разходи, включително наем, ще бъдат 3 415 482 рубли, за десет - 4 755 039 рубли. И двата варианта са по-скъпи от ипотеките.

Санкт Петербург

Ипотека

Средната цена за двустаен апартамент в Санкт Петербург е 6 797 671 рубли.

Първо плащане, рубли	Месечно плащане, рубли	Надплащане, рубли	Общата цена на апартамента, рубли
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

За да не преплащате по ипотеката, трябва или да натрупате първоначална вноска в размер на поне половината от цената на апартамента, или да увеличите месечната вноска и да съкратите срока на кредита. При средна заплата от 58, 5 хиляди рубли, очевидно не всеки може да направи това.

След 10 години апартаментът уж ще струва 10, 99 милиона рубли.

под наем

Средната цена за наемане на двустаен апартамент в Санкт Петербург е 32 744 рубли на месец. С увеличение на цената на наема с 5% годишно, след 10 години месечната вноска ще бъде 50 787 рубли, а наемателят ще плати общо 4 942 178 рубли. За разликата между цената на ипотека с първоначална вноска от 15% и наема наемателят може да наеме апартамент на прогнозна цена от 2028 г. за още осем години и три месеца.

Не отхвърляйте и спестяванията си.

Първо плащане (спестявания), рубли	Сума за 10 години, рубли
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Наем и спестявания

И отново, човек, който вече има половината от цената си, може да разчита на покупка на апартамент без ипотека. Но ще бъде проблематично за него да изпълни петгодишния срок. След пет години той ще има 4 448 162 рубли в сметката си. За да събере необходимата сума, всеки месец той трябва да спестява 39, 2 хиляди. Заедно с разходите за наем той ще трябва да отделя 72 хиляди на месец през първата година.

Ако той купи апартамент след пет години, общите разходи, включително наем, се оценяват на 8 968 837 рубли, за 10 години - на 11 739 849 рубли.

Така че кое е по-изгодно

Според средните оценки наемът е по-изгоден. Във всички случаи месечният наем е по-малък от ипотечното плащане. В същото време първоначалното плащане не само не се изразходва, но и носи пари.

Въпреки това, след 10 години човекът, който е избрал ипотека, ще притежава апартамент, докато наемателят няма.

Що се отнася до наемането на жилище и едновременното увеличаване на спестяванията за апартамент, тук също не всичко е толкова просто. Предсказуемите фактори работят: колкото повече пари имате на разположение, толкова по-високи са доходите и по-ниски са разходите за недвижими имоти и наем във вашия град, толкова повече шансове имате да спестите за апартамент без ипотека и да останете на черно. При изчисляването обаче те обикновено не отчитат, че цените на недвижимите имоти могат да се повишат значително за 10-15 години.

Ето защо си струва да се вземе предвид друг ключов показател - времето. Дългосрочните прогнози са трудни дори за специалистите. А стабилността в страната е по-близо до религиозен индикатор: или вярваш в нея, или не. Ето защо, ако трябва да спестите за апартамент за повече от пет години, трябва да включите не само логика, но и интуиция в изчисленията.

Моля, имайте предвид, че инфлацията обезценява парите, а недвижимите имоти растат в стойност.

Въпреки това, според Росстат, през последните три години цените на вторичния пазар намаляват за всички видове апартаменти, с изключение на елитните.

Като допълнителен фактор си струва да се има предвид близостта на възрастта за пенсиониране. Ще бъде трудно да се наеме апартамент за пенсионни плащания, но в големите градове ще бъде невъзможно. Така че до този момент е добре да имате собствен дом, дори ако сте го получили с надплащане.

Аргументът, че бихте могли да наемете апартамент до края на живота си с парите, които са отишли в банката, е основателен, ако се откажете от покупката на къща в голям град и наемете апартамент на много изгодна цена. Така че, ако спестите 3 милиона от надплащане, това ще ви даде 25 хиляди годишно месечно в продължение на 10 години (но трябва да вземете предвид инфлацията).

Пари също могат да бъдат депозирани. Сума от 3 милиона, като се вземе предвид текущата средна лихва по депозитите, ще донесе 15 хиляди рубли на месец лихва, 4 милиона - 20 хиляди.

Как да изчислите кое е най-доброто за вас

Средните изчисления дават средни резултати, така че за да разберете какво е по-изгодно за вас, ще трябва да направите сами изчисленията. За да направите това, имате нужда от следните данни:

1. Размерът на наема за апартамента.
2. Сумата на вашите спестявания, която планирате да използвате като първоначална вноска.
3. Цената на апартамента, който искате да закупите.
4. Лихвен процент по ипотека (можете да използвате средния за страната или този, предлаган от банката, в която искате да изтеглите ипотека).
5. Процентът на банков депозит, на който сте готови да поверите парите си за дълъг период от време.

Ако избирате между ипотека и наемане на жилище, докато спестявате пари за закупуване на апартамент

1. Ипотека

С помощта или на сайта на вашата банка изчислете колко години ще отнеме вашата ипотека с оптималното месечно плащане, какво ще бъде надплащането.

При цена на апартамент от 5,2 милиона рубли, първоначално плащане от 3,2 милиона, лихвен процент от 11% и ипотечен срок от седем години, месечната вноска ще бъде 34 245 рубли, а надплащането - 876 569 рубли.

2. Отдаване под наем на апартамент

Изчислете колко през годините ще плащате за наемане на апартамент, като вземете предвид възможните увеличения на наема.

Например, давате 22 хиляди рубли на месец и наемате апартамент от три години. През това време цената никога не се е покачвала, но е очевидно, че след седем години наемът няма да струва толкова. Следователно през следващата година вероятно ще дадете под наем 22 × 12 = 264 хиляди, през следващите три години - 24 × 36 = 864 хиляди, през останалите три - 26 × 36 = 936 хиляди, общо - 2,06 милиона рубли.

3. Депозит и спестявания

Изчислете колко пари ще сте натрупали по депозита за срока на ипотеката и преценете сумата. След това изчислете колко пари ще имате след първата година, втората и така до края на срока на ипотеката. Също така решете сумата, която можете да заделяте на месечна база за закупуване на апартамент, изчислете колко пари ще ви даде след година-две и така до края на срока на ипотеката. Сега, чрез просто добавяне на сумата по депозита и спестяванията, разберете след колко години ще можете да събирате пари за недвижими имоти.

При депозит без капитализация с лихвен процент от 6, 1%, сумата от 3, 2 милиона рубли за седем години ще се превърне в 4 566 400 рубли.

Дори ако цените на недвижимите имоти не се повишат, тогава след седем години е невъзможно да се купи апартамент без ипотека.

Има опция да не чакате необходимата сума да се натрупа върху депозита и да спестите 20 хиляди рубли на месец или 240 хиляди годишно. След това, след пет години, спестяванията ще бъдат 5 376 000 рубли. Като се вземе предвид наемът, общата цена на недвижимия имот ще бъде 6 640 000 рубли, а ще останат 176 000. За седем години, ипотеката върху апартамента ще отиде до 6, 8 милиона. Тоест разходите са приблизително същите, но са спестени две години, тоест наемането на жилище и спестяването в този момент е по-изгодно.

Тези изчисления работят само ако цената на апартамента не се е променила в продължение на пет години и наемът не се е повишил по-бързо от предвиденото.

Когато не можете да спестите за апартамент дори за срока на ипотеката, очевидно е, че заемът от банка е по-изгоден от спестяването.

Ако избирате между ипотека и отдаване под наем без планове за закупуване на апартамент в бъдеще

1. Спомнете си колко давате на наемодателя

Нека вземем числата от предишния пример - 22 хиляди рубли.

2. Изчислете месечната си ипотечна вноска

Отново числото от предишния пример е 34,3 хиляди рубли.

3. Сравнете две числа

Очевидно е по-изгодно да се отдава под наем, дори ако не вземете предвид първоначалната вноска в изчисленията. Ако всичко не е толкова просто, разделете сумата на авансовата вноска на броя на месеците на ипотеката и добавете получената сума към месечната вноска:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 хиляди рубли.

Сравнението с 22 хиляди е още по-ясно. И дори ако след седем години наемът ще се удвои в цената, наемането на апартамент пак ще бъде по-изгодно.

Но вече на осмата година човек с ипотека ще я изплати напълно и ще плаща само за комунални услуги. И наемателят ще продължи да плаща същата сума за наем. От друга страна, ако наемът не се повиши, сумата, която щеше да отиде за ипотека, щеше да е достатъчна за 26-годишен лизинг.

4. Изчислете колко ще спечелите от парите, които биха могли да отидат за първоначална вноска

След седем години депозитът ще бъде 4,57 милиона рубли. И ако отложите разликата между плащанията в размер на 12,3 хиляди на месец на месечна база, тогава след седем години тя ще донесе още 1,03 милиона. Общата сума от 5,6 милиона, заложена на 6,1% годишно, ще донесе 28,5 хиляди рубли на месец лихва.