Как да изберете между нова сграда и второстепенна сграда, ако ще купувате жилище

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Всеки вариант има своите предимства и недостатъци.

Купуването на жилище като цяло не е лесно. Има много нюанси, които трябва да се вземат предвид. И един от въпросите, на които се натъква бъдещият собственик на недвижим имот - нова сграда или вторичен имот? Всеки от вариантите има своите фенове, но за нито един от тях не може да се каже: този определено е по-добър. Всичко зависи от вашите нужди и желания.

Нека анализираме основните критерии, по които си струва да сравним вторични жилища и апартаменти в нови сгради, за да улесним избора.

Лекота на транзакцията

Има много малки неща, които трябва да имате предвид, когато купувате от вторичния пазар. Уверете се например, че апартаментът не е заложен, продавачът е адекватен, съпругата му не е против продажбата на недвижими имоти и т.н. Ако всички документи не бъдат внимателно проверени, съществува риск сделката да бъде анулирана след няколко години. Апартаментът ще трябва да бъде освободен и съден, за да се върнат парите. Следователно покупката изисква грижа и често помощта на адвокат или брокер.

Освен това, когато придобивате обект в стар жилищен фонд, често трябва да участвате във верига от сделки. Вашият продавач също купува апартамент, както и неговият продавач - и т.н. Понякога тези вериги са доста дълги. И ако една връзка отпадне, всички остават без сделка.

Основната опасност при покупка на нова сграда е рискът да попаднете на измамник. Има дори специален термин за техните жертви - измамени притежатели на акции. Няколко пъти една недобросъвестна фирма можеше да продава апартаменти или напълно недовършен обект. И купувачите бяха лишени от пари.

Ситуацията беше уредена със закон. Средствата на инвеститорите вече се изпращат към ескроу сметки. Когато къщата е готова, парите се превеждат на предприемача. Ако това не се случи, средствата се връщат на купувача.

Тоест като цяло стана по-безопасно да си купите апартамент в нова сграда. Недвижимите имоти нямат история, така че трябва само да проверите съвестността на предприемача. Освен това нови жилища се продават директно и се продават без вериги.

Условия за ипотека

Струва си да започнете с факта, че получаването на ипотека за апартамент в стар жилищен фонд може да бъде проблематично. Най-трудното е да получите заем за жилища в къщи, построени преди 60-те години на XX век. И сред тях има както здрави "сталинки", така и дореволюционни сгради с основен ремонт, които не губят своята привлекателност.

Банките като цяло са по-склонни да дават ипотеки за жилища в нови сгради. Такива транзакции са по-лесни за изпълнение. По-горе вече разбрахме с какви нюанси можете да се сблъскате, когато купувате втори дом. Това означава, че мениджърът трябва да попита клиента и да постави в папка куп препратки. С новите сгради всичко е по-прозрачно. А прехвърлянето на пари по сметка на юридическо лице е по-лесно, отколкото да се занимавате с безопасни плащания за физически лица, така че всички да са доволни.

Разликата често ще се види в лихвените проценти за нови сгради и стария жилищен фонд. Понякога е значимо, понякога не. Например, Alfa-Bank предлага заеми от 7, 89% за нови жилища и 8, 29% - за вторични, и Otkrytie - 8, 8% и 8, 9%, съответно.

Тарифа за нови сгради от "Алфа-Банк"

Тарифа за вторично жилище от Алфа-Банк

Цената за нови сгради от "Otkrytie"

Тарифа за вторично жилище от Откритие

Разликите стават забележими, ако купувачът може да кандидатства за преференциални условия или програми за държавна подкрепа. Например банките, в партньорство с предприемачи, често понижават лихвите по кредитите за закупуване на жилище в определен квартал. Програмата за преференциални ипотеки, която решиха да удължат до 1 юли 2022 г., важи само за нови апартаменти, както и заем от 6% за семейства с деца.

Всичко това може да наклони везните по посока на новата сграда.

Оформление

Средно съвременните оформления изглеждат по-замислени от по-старите къщи. Обикновено говорим за поне функционален коридор и голяма кухня. А в многостайните апартаменти можете да намерите две бани.

За сградите от съветския период по-характерни са малките кухни, проходните стаи, което не винаги е удобно. Няма какво да се каже за предреволюционните къщи - оформлението там може да бъде най-сложно. Когато огромни имения са били превръщани в малки, те често са били изрязвани по много странен начин.

Санирането се контролира от държавата. За тях има много правила и ограничения. Ето защо си струва да закупите апартамент, чиито стени ви подхождат в по-голямата си част. И не всеки е готов да търси диаманти в стария фонд, ако можете да си купите нов стандартен апартамент и да получите повече или по-малко разумно оформление.

Това е моментът да си припомним важните неща. Разработчиците понякога предлагат така наречените апартаменти с отворен план, тоест помещения без вътрешни стени. Това се предлага като опция за ваше удобство. Например, сложи ги навсякъде. Но най-често в проекта има дялове. И те ще трябва да бъдат издигнати точно там, където са приложени, в противен случай ще бъде нарушение на закона. Разработчикът е толкова икономичен при изграждането на стени, оставяйки въпроса на милостта на тези, които купуват жилища. Имайте това предвид, ако търсите безплатно оформление.

Завършване

В новите сгради на купувачите се предлагат основно два вида довършителни работи: грубо, когато се извършва минимум работа, и окончателно до ключ. Първият вариант е добър, защото купувачът не надплаща за ремонти, които не са направени по негов вкус. Но ще отнеме време и пари, за да приведем апартамента в ред. Фината обработка предполага, че можете да се нанесете и да живеете веднага. В същото време качеството на материалите и работата остава на съвестта на разработчика. И рядко се очаква да е висока. Но поне ще бъдете посрещнати с нови водопроводи, работещи контакти и ключове и т.н.

Препродажбата в този смисъл предполага голямо разнообразие от опции. Тук купувачът може да очаква:

• грубо довършителни работи: собствениците започнаха ремонт, но решиха да продадат апартамента;
• стилен висококачествен ремонт;
• свеж завършек - екран, който беше разбит за продажба, за да скрие недостатъците на апартамента, и който няма да продължи дълго;
• праисторически ремонт, но апартаментът е в добро, подредено състояние;
• гниене и опустошение, течащи тръби, водопровод със сантиметър слой мръсотия и дупки в пода;
• "Елитен", но безвкусен ремонт, за който собствениците искат страшно много пари.

Ако всичко това се обобщи, тогава всъщност има два варианта: кога са необходими спешни ремонти и кога не са необходими. Предимството на втория случай е, че можете да се нанесете в апартамента веднага и да не харчите пари за наемане на жилище, докато подреждате своето. Това е особено страхотно за ипотеки. Ако по сметката има сума, която ще бъде достатъчна както за закупуване на жилище, така и за неговото обновяване, довършителните работи нямат такава грандиозна стойност.

Подвижен срок

Датата на пристигане се влияе не само от необходимостта от ремонт. Апартаментите в нови сгради започват да се продават, когато самата къща на практика не съществува. Така че понякога трябва да наемате къща с години, докато чакате ключовете от разработчика. Нищо не се е променило с вторичния корпус: ако има покритие, можете да се обадите веднага.

Шумни ремонти

Представете си средностатистическа нова сграда. Хората купуваха апартаменти на различни етапи от строителството на къщата, а ключовете бяха дадени на наемателите приблизително по едно и също време. И всички започват да правят ремонти. Съответно трябва да сте подготвени за шума, който ще продължи няколко години.

За новите сгради регионалните "закони за тишината" обикновено дори поставят свои собствени условия. Например в Москва е забранено да се ремонтира нещо силно от 19 до 9 часа и от 13 до 15, както и в неделя и официални празници. Но в новите сгради през първите година и половина ремонтите могат да се извършват от 7 до 23 часа без почивка и почивни дни.

Дори закупуването на апартамент в къща с фино покритие не застрахова срещу шум. Просто ремонтите ще са още по-разтегнати във времето, защото съседите ще ги започват в различни периоди. В стария жилищен фонд, разбира се, никой не е застрахован и от чужди ремонти. Но е малко вероятно те да го направят наведнъж. И обикновено в такива къщи все още има по-малко апартаменти.

Що се отнася до другите шумове, много зависи от качеството на звукоизолацията. И може да бъде ужасно както в стари, така и в нови домове.

Качество на комуникацията

В новите домове комуникациите определено са нови. В старите - какъв късмет. Мрежите се сменят периодично, така че във вторичния корпус можете да намерите току-що монтирани тръби и батерии. Обикновено всичко се вижда с просто око дори при разглеждане на обяви за продажба на апартаменти.

Но с окабеляването са възможни изненади. В стария жилищен фонд съществува риск да се сблъскате с остър недостиг на контакти - преди те просто не бяха необходими в такова количество. Окабеленото окабеляване също е пожароопасно. И често в стари апартаменти няма достатъчно електрическа мощност за всички съвременни уреди. Увеличаването му е цяло приключение. Това може да е важно, ако искате да включвате прахосмукачката, микровълновата печка и нагревателя едновременно.

окръг

По очевидни причини новите сгради се издигат главно там, където има свободни площи - по-близо до покрайнините. В центъра понякога се строят и нови къщи, но се продават на космическа цена. Така че тези, които нямат много пари, но искат да живеят в центъра, има само вторично жилище. В жилищните райони вече можете да избирате между нови сгради и стари инвентар.

Инфраструктура

Ако в стар район е израснала самотна нова сграда, няма да има проблеми с инфраструктурата. Има детски градини, училища, поликлиники, магазини и всичко необходимо за живота. Ако има няколко нови сгради в стария квартал, вече е по-трудно: съществуващите съоръжения може да не са в състояние да се справят с увеличения брой хора.

В новите райони с инфраструктура всичко ще бъде нещастно. Обикновено разработчиците показват паркове, клиники и всичко, всичко, всичко на моделите. Разбира се, рано или късно новата зона неизбежно ще стане обитаема. Но трябва да сте подготвени за факта, че част от обещаното съществува само в проекта, а всичко останало няма да се появи скоро. Например, друго дете може да отиде на училище, без да чака за детска градина.

Контингент

Обикновено почитателите на нови сгради отказват вторичния имот заради лошия квартал. Твърди се, че ще има сприхави пенсионери, пияници и други проблемни жители. А новите сгради се посещават от хора, които имат пари да си купят апартамент, което означава, че всичко ще бъде наред.

Изглежда, че тази мисъл не е напълно вярна:

• Наличието на пари изобщо не характеризира човек. Възможността за закупуване на жилище не е свързана с възпитание, чистота и такт.
• Апартаментите в нови сгради често се купуват под наем. Ако в къщата има много единични стаи и ателиета, там могат да се настанят шумни студенти или 50 нелегални мигранти.
• В новите къщи от икономична класа има апартаменти, които принадлежат към социални жилища: градът ги разпределя на нуждаещите се. А това са например хора от порутените вторични жилища. Могат да се окажат както приятни съседи, така и не особено добри.
• Всичко е относително. Понякога тихото пиене зад стената е по-приятно от семейство с три шумни деца.
• Във вторичното жилище можете веднага да опознаете бъдещите си съседи. В нова сграда това не винаги ще бъде приятна изненада.

Така че много зависи от конкретния дом и вашите лични нужди.