Защо недвижимите имоти ще поскъпнат от 1 юли и спешно ли е да се купи апартамент

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-17 03:47

Новият закон трябва да защити парите на акционерите. Но най-много от това ще се възползват банките.

Какво ще се случи на 1 юли?

От 1 юли 2019 г. влизат в сила промени в закона, които променят правилата на взаимоотношенията между фирмата и клиента на пазара на споделено строителство.

Разработчиците вече няма да могат да използват директно парите на хората, които купуват апартаменти на етапа на изграждане на къща. Тези средства ще се съхраняват в ескроу сметки. Компанията ще може да ги премахне едва след като обектът бъде пуснат в експлоатация.

Разработчиците ще трябва да вземат банкови заеми - разбира се, с лихва. Сбербанк, например, обещава да ги отпусне под 7-8%, което е много.

И защо е необходим този закон?

Това е следващият етап от подобряването на законодателството в опит да се защитят парите на притежателите на акции.

До 2004 г. нямаше единна регулаторна рамка за споделено строителство, така че процъфтяваха различни измамни схеми под формата на множество продажби на един и същ апартамент на няколко клиента, изчезване на предприемача с всички пари и т.н.

Закон 214-FZ значително подобри ситуацията на пазара на споделено строителство. Той предпазва купувача от двойна продажба на обекти, регулира отношенията между клиента и предприемача. Но регламентът не застрахова срещу фалит на дружеството, което се случва не толкова рядко. Сега в регистъра на Министерството на строителството има 887 проблемни сгради.

Новият закон има за цел да защити притежателите на акции точно от такива случаи. Ако фирмата не изпълни задълженията си - не завърши строителството, пропусне срока - тогава парите от ескроу сметката ще бъдат върнати на клиента.

Изглежда като добър закон. Или има уловка?

Тук има някои нюанси. Новият механизъм за защита на притежателите на акции е добро подобрение. Изключва ситуации, когато хората остават без пари, без апартамент, но с дългосрочна ипотека за несъществуващо жилище.

В същото време обаче изграждането на сградата ще струва повече за предприемача, което със сигурност ще се отрази на цената на апартаментите. И ние говорим за цената на недовършените жилища.

Ето как работеше преди: разработчикът взе пари от акционера и му даде отстъпка за използването на тези средства. Покупката на апартамент в този случай беше вид високорискова инвестиция. Можете например да закупите къща на етап разкопки за 1,5 милиона рубли и да я подготвите с пазарна стойност от 2 милиона. Сега разработчикът има много по-малко причини за такава щедрост: той все още трябва да плаща лихва на банката.

Така че апартаментите в нови сгради вероятно ще поскъпнат: компаниите няма да работят на загуба. Но има и мощен възпиращ фактор - покупателната способност на руснаците. За стоки, които са твърде скъпи, може просто да няма търговци. Според проучванията сега купувачите са готови да платят 5% от цената на апартамента за по-сигурни транзакции с ескроу сметки.

Поскъпването на обектите за споделено строителство може да затегне цената на други апартаменти. Но темпът на растеж зависи от пазара. През 2018 г. цените на жилищата на първичния пазар и без закони за ескроу сметки са се увеличили с 4,35%, на вторичния пазар - с 1,58%.

Така че апартаментите ще поскъпнат или не?

Никой не може да каже със сигурност за това. Предпоставките показват, че апартаментите ще поскъпнат. Но най-вече за това говорят самите разработчици. Възможно е само да подтикват хората да купуват апартаменти, преди да влезе в сила законът за ескроу сметките. Освен това съществува риск цените за такива бързащи клиенти вече да бъдат увеличени.

Това, което определено не си струва да правите в този случай, е да бързате. Рискувате набързо да дадете пари на недобросъвестен предприемач и да станете един от последните измамени инвеститори в недвижими имоти. Проверете внимателно компанията - Lifehacker написа как да го направите.

Ако нямате време, не се притеснявайте. Дори цените да започнат да растат, по-добре е да надплатите малко, отколкото да останете без апартамент и без пари.

Чакайте, какво ще стане с парите, ако лицензът на банката бъде отнет?

Такъв риск е предвиден и в законите. Ако банката загуби лиценза си, Агенцията за гарантиране на влоговете ще върне парите - обаче не повече от 10 милиона. Застраховката е валидна до отдаване на апартамента под наем или до прекратяване на договора с предприемача.

Значи ескроу сметка изглежда като депозит?

Само частично и банките се справят много добре в това отношение. Благодарение на новия закон те ще отпускат кредити на предприемачи и ще получават лихви от тях. Докато строят къщата, банката ще може да "усуква" пари от ескроу сметки и да има приходи от тях. След като апартаментите бъдат възложени на предприемача, той ще преведе точно сумата, която сте вложили, без лихва. В случай на фалит на предприемача също ще ви бъдат дадени пари без лихва. Тук е ясно кой ще победи в крайна сметка.

И така, какъв е резултатът?

Изводът е прост:

1. От 1 юли 2019 г. закупуването на имот в строеж ще стане по-безопасно, но вероятно и по-скъпо.
2. Парите, които плащате за апартамента, ще останат в банката, докато къщата бъде въведена в експлоатация. Ако разработчикът наруши задълженията, те ще ви бъдат върнати.
3. В случай на проблеми с банката, парите също ще ви бъдат върнати, но не повече от 10 милиона рубли.
4. В никакъв случай не е необходимо да бързате да купувате апартамент - вземете предвид всички нюанси. Но ако сте избрали разработчик и вече сте планирали сделка, може да успеете да спестите малко пари.